전세사기
같은 임대인에게 피해자가 여럿일 때
같은 임대인, 같은 건물, 같은 중개인. 피해자가 여럿이라는 사실을 알게 되면 대부분 모임을 만듭니다. 함께 움직이면 분명히 유리한 지점이 있지만, 정하지 않고 시작하면 오히려 늦어집니다.
함께 해서 유리한 것
- 자료가 모입니다. 계약 시기별 등기부, 중개인의 설명 내용, 임대인의 말이 서로를 뒷받침합니다
- 임대인의 재산 상황을 함께 파악할 수 있습니다
- 경매·배당 절차에서 서로의 순위와 일정을 공유할 수 있습니다
- 중개인 책임을 따질 때 같은 패턴이 드러납니다
그런데 이해가 갈립니다
여기가 핵심입니다. 피해자라고 해서 목표가 같지는 않습니다.
| 갈리는 지점 | 왜 |
|---|---|
| 회수 vs 처벌 | 형사 고소에 집중할지, 민사·집행을 서두를지 |
| 순위 차이 | 앞선 순위는 배당으로 받고, 밀린 순위는 그렇지 않습니다 |
| 거주 계속 여부 | 계속 살 사람과 빨리 나갈 사람의 선택이 다릅니다 |
| 공제 한도 | 중개인 공제는 연간 한도라 나눠 갖게 될 수 있습니다 |
마지막 항목 때문에 먼저 청구한 쪽이 유리해지는 구조가 생깁니다. 함께 가더라도 각자의 시한은 각자 챙겨야 합니다.
시작 전에 정할 것
- 목표 — 회수를 우선할지, 처벌을 우선할지
- 의사결정 방법 — 합의·취하 같은 결정을 어떻게 할지
- 비용 분담 — 인원이 바뀔 때의 처리까지
- 연락 창구 — 대표 연락자를 두면 진행이 빨라집니다
- 자료 공유 범위 — 개인정보가 섞이므로 어디까지 공유할지
각자 챙겨야 하는 것
함께 움직이더라도 아래는 개인별로 흐릅니다. 모임에 맡기면 놓칩니다.
- 대항요건 유지 — 이사·전출은 각자의 순위 문제입니다
- 임차권등기명령 신청
- 배당요구 종기
- 보증보험 통지기한
자료를 모을 때
한 번 모을 때 제대로 모으면 두 번 일하지 않습니다. 형사와 민사 양쪽에 같이 쓰입니다.
- 각자의 계약서와 특약, 보증금 이체 내역
- 계약 시기별 등기부 — 근저당이 언제 늘었는지 시간순으로 보입니다
- 중개인·임대인과 오간 문자. 삭제 전에 백업하십시오
- 중개대상물 확인·설명서 — 같은 문구가 반복되는지 봅니다
- 매물 광고 화면
피해 확인 직후의 순서는 전세사기 직후 대응에, 중개인 책임은 중개사 책임에, 순위 계산은 내 보증금은 몇 순위인가에 정리했습니다. 회수 가능액은 각자의 순위와 임대인의 자력에 따라 달라집니다.