- 등기사항증명서
- 부동산의 소유자와 권리관계를 보여 주는 공적 기록이다. 갑구에서 소유자와 압류·가압류를, 을구에서 근저당과 전세권을 확인하며 계약 당일과 잔금일에 다시 떼어 본다. 관련 문서
- 선순위 근저당
- 내 임대차보다 먼저 설정된 근저당권이다. 경매가 되면 그 채권액이 먼저 배당되므로 집값에서 이 금액과 내 보증금을 더한 액수가 얼마나 되는지 따져 본다. 관련 문서
- 신탁등기
- 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 상태를 보여 주는 등기다. 이때는 등기상 위탁자와 계약해도 임대 권한이 없을 수 있어 신탁원부와 수탁자 동의를 확인해야 한다. 관련 문서
- 전입세대확인서
- 그 주소에 전입한 세대가 누구인지 보여 주는 서류다. 다가구주택처럼 앞선 임차인의 보증금 규모를 알기 어려울 때 먼저 들어온 세대를 확인하는 데 쓴다. 관련 문서
- 확정일자 정보 요청
- 계약하려는 사람은 임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항).
- 임대인의 정보 제시 의무
- 임대인은 계약할 때 확정일자 관련 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 주어야 한다(같은 법 제3조의7). 체납 세금은 보증금보다 먼저 배당될 수 있어 꼭 확인할 항목이다. 관련 문서
- 대항력
- 집주인이 바뀌거나 경매가 되어도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이다. 주택을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 생긴다(같은 법 제3조 제1항). 관련 문서
- 확정일자
- 계약서에 공적으로 날짜를 찍어 두는 것으로, 대항요건과 함께 갖추면 경매·공매에서 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 우선변제권이 생긴다(같은 법 제3조의2 제2항). 관련 문서
- 소액임차인 최우선변제
- 보증금이 일정액 이하인 임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 앞서 받는다(같은 법 제8조). 금액 기준은 시행령이 지역별로 정한다. 관련 문서
- 임대인 지위 승계
- 집이 팔리면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받는다(같은 법 제3조 제4항). 대항력을 갖춘 임차인은 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다. 관련 문서
- 계약갱신요구권
- 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하기만 하면 그대로 받아들여지나요? 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 한 번만 쓸 수 있고 갱신된 계약은 2년으로 본다(같은 법 제6조의3). 관련 문서
- 묵시적 갱신
- 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 제도다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다(같은 법 제6조·제6조의2). 관련 문서
- 차임 증액 한도
- 계약 중이나 갱신 때 임대인이 올려 달라고 할 수 있는 차임·보증금은 기존 금액의 20분의 1을 넘지 못한다(같은 법 제7조 제2항). 관련 문서
- 임대차 존속 의제
- 기간이 끝났어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 계속되는 것으로 본다(같은 법 제4조 제2항). 보증금을 받기 전 집을 비우는 순서를 신중히 정해야 하는 이유다.
- 보증금 반환 요구
- 만기가 다가오면 계약을 끝낸다는 뜻과 반환 일자를 문자나 내용증명으로 남겨 두는 일이다. 뒤에 임차권등기명령이나 소송을 낼 때 계약 종료를 보여 주는 자료가 된다. 관련 문서
- 임차권등기명령
- 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청해 임차권을 등기하는 제도다. 등기가 마쳐지면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지된다(같은 법 제3조의3). 관련 문서
- 등기 비용 청구
- 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(같은 법 제3조의3 제8항).
- 지급명령
- 서류 심사만으로 보증금을 돌려주라는 명령을 받는 간이 절차다. 임대인이 이의하면 소송으로 넘어간다. 관련 문서
- 보증금반환청구소송
- 임대인을 상대로 보증금을 돌려 달라고 내는 민사소송이다. 판결을 받아 경매를 신청하는 단계에서는 이사를 마치지 않은 채로도 강제집행에 들어갈 수 있다(같은 법 제3조의2 제1항).
- 배당요구
- 다른 채권자가 신청한 경매에서 우선변제권 있는 임차인이 보증금을 배당해 달라고 법원에 알리는 절차다(민사집행법 제88조). 배당요구 종기까지 해야 한다. 관련 문서
- 배당요구 종기
- 집행법원이 첫 매각기일 전으로 정해 공고하는 배당요구 마감일이다(민사집행법 제84조). 이 날을 넘기면 배당에서 빠질 수 있다.
- 배당이의
- 배당표에 적힌 순위나 금액이 틀렸다고 볼 때 배당기일에 이의하고 소송으로 다투는 절차다. 관련 문서
- 전세사기피해자 결정
- 일정 요건을 갖춘 임차인이 국토교통부장관에게 신청해 피해자로 결정받는 제도다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조·제12조). 결정을 받으면 경매 유예·정지 신청과 우선매수권 같은 지원을 쓸 수 있다. 관련 문서
- 피해 주택 우선매수권
- 전세사기피해자가 살던 집이 경매에 나오면 매각기일까지 보증을 제공하고 그 경매에서 가장 높게 매수신고된 가격과 같은 값으로 먼저 사겠다고 신고할 수 있는 권리다(같은 법 제20조). 관련 문서
- 상가 임대차 대항력
- 상가건물은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생긴다. 확정일자는 관할 세무서장에게 받는다(상가건물 임대차보호법 제3조·제5조). 관련 문서
등기사항증명서 등 조문 원문: law.go.kr