계약갱신요구권, 거절당했을 때 따져볼 것

“집주인이 나가라고 한다”는 상담에서 가장 먼저 확인하는 것은 두 가지입니다. 요구를 제때 했는가, 그리고 거절에 법이 정한 사유가 있는가. 둘 중 하나만 어긋나도 결론이 뒤집힙니다.

먼저, 요구를 제때 했는가

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있습니다. 이 구간을 놓치면 권리 자체가 생기지 않습니다.

그래서 실무에서는 날짜가 남는 방법으로 요구하라고 안내합니다. 문자 한 통이면 충분합니다. 통화만 했다면 “몇 월 며칠에 갱신하겠다고 말씀드렸습니다” 정도로 다시 문자를 보내 기록을 만들어 두십시오.

구두로만 오간 뒤 임대인이 “들은 적 없다”고 하면, 요구가 있었는지부터 다투게 됩니다. 본안 쟁점에 들어가기도 전에 시간이 갑니다.

거절 사유는 법에 적혀 있습니다

임대인이 임의로 거절할 수 없고, 같은 조에 열거된 사유에 해당해야 합니다. 자주 문제되는 것을 추리면 다음과 같습니다.

여기서 가장 많이 다투어지는 것이 실거주입니다.

실거주를 이유로 거절당했다면

거절 자체는 가능합니다. 다만 그 뒤가 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 확인되면, 임차인이 입은 손해에 대한 배상 문제로 이어질 수 있습니다.

• 거절 사유를 서면으로 받아 두십시오. 나중에 사유가 바뀌는 경우가 있습니다.
• 누가 들어오는지 확인해 두십시오. 임대인 본인인지 직계존비속인지에 따라 판단이 달라집니다.
• 이사 후에도 확인할 수 있습니다. 등기부와 확정일자 부여 현황으로 새 임대차의 존재를 살펴볼 수 있습니다.

다만 실제 거주 여부와 배상의 인정 범위는 사정에 따라 달라지므로, 결과를 단정하기는 어렵습니다.

갱신이 성립하면 조건은 어떻게 되나

원칙적으로 종전과 같은 조건으로 갱신됩니다. 차임과 보증금은 증액을 청구할 수 있지만 한도가 있습니다. 이 부분은 차임 증액 5% 제한에서 따로 다뤘습니다.

갱신된 임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달하고 정해진 기간이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인 쪽에서는 같은 방식으로 해지할 수 없다는 점이 다릅니다.

정리

갱신 분쟁은 결국 세 날짜와 한 문서로 정리됩니다. 계약 만료일을 기준으로 요구 가능 기간을 계산하고, 임차인의 요구가 도달한 날짜와 임대인의 거절 사유가 적힌 통지를 나란히 두어야 합니다. 실거주가 사유라면 거절 당시 말만 볼 것이 아니라 이후 실제 사용 관계도 확인해야 합니다. 갱신이 성립한 뒤에는 종전 조건, 증액 한도, 임차인의 해지 통지 효력이 생기는 시점을 따로 기록해 두면 다음 분쟁을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

갱신을 요구하면 무조건 되나요?

법이 정한 거절 사유가 없으면 임대인이 거부하기 어렵습니다. 다만 요구는 정해진 기간 안에 해야 하고, 그 기간을 놓치면 권리를 쓸 수 없습니다.

갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

주택은 1회입니다. 그 뒤에는 묵시적 갱신이나 합의로 이어가게 됩니다.

구두로 요구해도 되나요?

효력 자체는 인정될 수 있지만 시점을 증명하기 어렵습니다. 문자나 내용증명으로 남기십시오.

1. 요구 기간 안에, 기록이 남는 방법으로 요구한다
2. 거절 통지를 받으면 사유를 서면으로 확보한다
3. 실거주 사유라면 이후 실제 거주 여부를 확인해 둔다
4. 갱신이 성립하면 증액 한도와 해지권을 확인한다