계약갱신요구권, 거절당했을 때 따져볼 것

“집주인이 나가라고 한다”는 상담에서 가장 먼저 확인하는 것은 두 가지입니다. 요구를 제때 했는가, 그리고 거절에 법이 정한 사유가 있는가. 둘 중 하나만 어긋나도 결론이 뒤집힙니다.

먼저, 요구를 제때 했는가

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있습니다. 이 구간을 놓치면 권리 자체가 생기지 않습니다.

그래서 실무에서는 날짜가 남는 방법으로 요구하라고 안내합니다. 문자 한 통이면 충분합니다. 통화만 했다면 “몇 월 며칠에 갱신하겠다고 말씀드렸습니다” 정도로 다시 문자를 보내 기록을 만들어 두십시오.

구두로만 오간 뒤 임대인이 “들은 적 없다”고 하면, 요구가 있었는지부터 다투게 됩니다. 본안 쟁점에 들어가기도 전에 시간이 갑니다.

임대인이 임의로 거절할 수 없고, 같은 조에 열거된 사유에 해당해야 합니다. 자주 문제되는 것을 추리면 다음과 같습니다.

여기서 가장 많이 다투어지는 것이 실거주입니다.

거절 자체는 가능합니다. 다만 그 뒤가 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 확인되면, 임차인이 입은 손해에 대한 배상 문제로 이어질 수 있습니다.

다만 실제 거주 여부와 배상의 인정 범위는 사정에 따라 달라지므로, 결과를 단정하기는 어렵습니다.

원칙적으로 종전과 같은 조건으로 갱신됩니다. 차임과 보증금은 증액을 청구할 수 있지만 한도가 있습니다. 이 부분은 차임 증액 5% 제한에서 따로 다뤘습니다.

갱신된 임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달하고 정해진 기간이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인 쪽에서는 같은 방식으로 해지할 수 없다는 점이 다릅니다.