부동산전문변호사 상담 안내

상담 전에 준비할 것

• 임대차계약서와 특약, 확정일자가 찍힌 면
• 주민등록초본(전입일 확인용) 또는 상가라면 사업자등록 신청 내역
• 상담 직전에 새로 뗀 등기사항증명서
• 보증금 이체 내역과 월세 납부 기록
• 갱신 요구나 종료 통지를 주고받은 문자⁠·내용증명과 도달 날짜
• 법원이나 경매 관련 서류를 받았다면 그 봉투와 받은 날짜
• 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증서와 보증 기간

서류를 다 갖추지 못했더라도 이사 예정일이나 법원이 정한 날짜가 가깝다면 먼저 연락하는 편이 낫습니다. 빠진 자료는 목록으로 적어 두면 어떤 서류를 어디서 먼저 받을지부터 함께 정할 수 있습니다.

진단 문의 칸 고르기

진단 문의의 분쟁 종류 칸에서 보증금을 돌려받는 문제라면 보증금 반환소송을, 계약 내용 자체가 다툼이면 부동산 계약 분쟁을 고릅니다. 물건 종류는 주택과 상가 가운데 고르는데, 주택과 상가는 적용되는 법이 달라 갱신 요구 기간과 보호 범위가 다르니 정확히 고릅니다. 상담 분야 칸이 따로 있다면 임대차분쟁을 고릅니다.

단계마다 상담에서 물어볼 것

• 계약 전·직후 — 등기가 없어도 입주와 전입신고를 갖춘 다음 날부터 새 집주인이나 채권자에게 임차권을 내세울 수 있다는 규정(주택임대차보호법 제3조 제1항)에서, 전입과 확정일자를 같은 날 했는지가 내 순위에 어떤 의미인지
• 갱신을 원할 때 — 주택은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고(제6조의3, 제6조 제1항), 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지라는 점(상가건물임대차보호법 제10조)에서 내 요구가 기간 안에 도달했는지
• 만기에 못 돌려받을 때 — 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못하면 집 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다는 점(주택임대차보호법 제3조의3)과, 등기가 된 뒤 이사해야 하는 이유
• 경매가 시작되었을 때 — 우선변제권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다는 규정(민사집행법 제88조)에서 배당요구 종기가 언제인지, 이미 지났다면 무엇이 남는지
• 전세사기가 의심될 때 — 특별법이 정한 전세사기피해자등 결정(전세사기피해자법 제14조)을 신청할 수 있는지, 신청에 어떤 서류가 드는지

상가 임차인이라면 따로 챙길 것

상가는 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생기므로(상가건물임대차보호법 제3조 제1항), 사업자등록증과 신청 날짜가 보이는 자료를 챙깁니다. 권리금을 두고 다툼이 있다면 새 임차인을 소개한 날, 임대인이 거절한 방식과 날짜, 오간 문자를 시간 순서로 모읍니다. 월세가 밀린 적이 있다면 몇 달 치가 언제 밀렸고 언제 채웠는지 표로 정리해 가면, 갱신 거절 사유에 닿는지를 상담에서 바로 볼 수 있습니다. 가게 안 시설에 들인 비용 영수증도 함께 묶어 둡니다.

연락을 남길 때 조심할 것

임대인과 주고받는 문자는 지우지 말고, 갱신이나 종료 뜻은 상담 뒤 도달이 남는 방법으로 다시 보냅니다. 보증금을 돌려받기 전에 열쇠를 넘기거나 전출신고를 먼저 하면 대항력이 사라질 수 있으니, 이사 날짜를 정하기 전에 상담에서 순서부터 정합니다. 임대인이 바뀌었다는 연락을 받았다면 등기부를 새로 떼어 바뀐 날짜를 확인합니다. 집이 경매에 넘어갔다는 우편을 받았다면 봉투째 보관하고, 그 안에 적힌 배당요구 종기 날짜를 상담 신청서 첫 줄에 옮겨 적습니다. 보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관에 알릴 기한도 보증서에서 찾아 함께 가져갑니다.

보증금 상의를 신청서에 적는 법

첫 줄에는 계약 만기일과 집주인에게 계약을 끝내겠다는 뜻을 전한 날을, 둘째 줄에는 전입신고일과 확정일자를 받은 날을 적습니다. 경매나 공매 통지를 받았다면 사건번호와 배당요구 마감일을 셋째 줄로 올립니다. 임차권등기명령을 이미 신청했다면 결정이 나왔는지와 그 날짜를 덧붙입니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 가입한 곳과 보증서 번호 가운데 자리를 가린 사본을 함께 보냅니다. 이사를 먼저 해야 하는 사정이 있다면 이사 예정일을 적어 두고, 이사 전에 해 둘 절차를 상담에서 먼저 묻습니다.