묵시적 갱신이 되면 무엇이 달라지나

계약 만기가 지났는데 양쪽 모두 별말이 없었습니다. 이 상태를 그냥 두어도 되는지, 나가려면 언제 말해야 하는지가 이 글의 내용입니다.

아무 말 없이 지나가면

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 기간이 끝나기 전 일정 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경의 뜻을 알리지 않으면, 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 임차인 쪽도 마찬가지입니다.

“같은 조건” 이므로 차임도 보증금도 그대로입니다. 계약서를 새로 쓰지 않아도 됩니다.

둘 다 계약이 이어지지만 성격이 다릅니다.

실무에서 중요한 것은 갱신요구권을 쓴 것으로 볼 것인지 입니다. 묵시적 갱신이 되었다면 임차인의 갱신요구권은 아직 남아 있다고 보게 되므로, 나중에 한 번 더 쓸 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달하고 정해진 기간이 지나면 효력이 생깁니다.

임대인 쪽은 같은 방식으로 해지할 수 없습니다. 이 비대칭이 묵시적 갱신의 핵심입니다.

해지로 계약이 끝나는 경우 새 임차인을 구하는 중개보수를 누가 부담하는지가 자주 다투어집니다. 계약 기간 중 임차인 사정으로 나가는 경우와 달리, 묵시적 갱신 상태에서 적법하게 해지한 것이라면 임차인이 당연히 부담한다고 보기는 어렵다는 논의가 있습니다.

다만 계약서에 특약이 있으면 그 문언이 먼저 검토되고, 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신이 성립한 뒤라면 임대인은 그 기간 동안 임차인을 내보낼 수 없습니다. 다만 차임 연체 같은 별도의 해지 사유가 있으면 그것으로 해지할 수 있습니다.

“갱신한 적 없다” 는 주장이 나올 수 있으므로, 만기 전후에 오간 연락을 남겨 두는 것이 좋습니다. 갱신 거절 통지가 정해진 기간 안에 있었는지가 관건입니다.

갱신요구권을 써서 갱신하는 경우와의 차이는 계약갱신요구권에, 기간 중에 나가야 하는 상황은 기간 중 퇴거에 정리했습니다. 임대인 쪽에서 갱신을 거절하려면 갱신 거절 사유를 보시기 바랍니다.