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PROCESS부동산전문변호사 부동산변호사 안내 사건 절차
보증금을 지키는 단계마다 확정일자, 임차권등기, 분쟁조정, 경매 신청을 각각 어느 기관에 내는지 창구 기준으로 정리했습니다
- 01계약 전에 집과 임대인 확인
계약서를 쓰기 전 등기사항증명서로 소유자와 근저당, 압류, 신탁 여부를 봅니다. 임대인에게 납세증명서와 확정일자 정보를 요청하고, 다가구주택이라면 전입세대확인서로 먼저 들어온 세대를 살핍니다. 근저당액과 앞선 보증금, 내 보증금을 더한 금액이 집값에 견주어 지나치게 크면 계약을 다시 생각합니다.
- 기한
- 등기부는 계약 당일과 잔금 직전에 한 번 더 떼어 그 사이 새 권리가 생겼는지 확인합니다.
- 준비
- 등기사항증명서, 임대인 신분증과 등기 명의 대조, 납세증명서, 건축물대장
- 02입주 직후 대항력과 확정일자 갖추기
잔금을 치르고 열쇠를 받은 날 바로 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 대항력은 다음 날 0시부터 생기므로 같은 날 임대인이 근저당을 설정하면 그쪽이 앞설 수 있다는 점을 알아 둡니다. 계약 기간 동안 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라질 수 있으니 주의합니다.
- 기한
- 법정 기한은 없지만 입주한 날 전입신고와 확정일자를 함께 마쳐야 순위를 지킬 수 있습니다.
- 준비
- 임대차계약서 원본, 신분증, 잔금 이체 내역
- 03만기 전 갱신 또는 종료 통지
계약을 이어 가려면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하고, 끝내려면 같은 기간에 종료 뜻과 보증금 반환 일자를 알립니다. 아무도 통지하지 않아 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든 해지를 알릴 수 있고 3개월 뒤 계약이 끝납니다. 통지는 문자, 이메일, 내용증명 등 날짜가 남는 방법으로 합니다.
- 기한
- 임차인의 갱신 요구와 종료 통지는 만료 2개월 전까지 상대에게 도달해야 합니다.
- 준비
- 계약서, 통지 문구, 발송·수신 기록
- 04만기 뒤 반환이 안 될 때 임차권등기
만기가 지나도 보증금이 돌아오지 않으면 이사 전에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이사 일정이 급하면 신청 시점부터 등기 완료까지 걸리는 기간을 감안해 일정을 잡습니다.
- 기한
- 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있으므로 만료일 다음 날 이후 바로 접수합니다.
- 준비
- 임대차계약서, 주민등록초본, 계약 종료 통지 자료, 부동산 목록
- 05지급명령이나 반환 소송
임대인이 대화에 응하지 않으면 지급명령이나 보증금반환청구소송으로 집행권원을 얻습니다. 다툼이 없을 것 같으면 지급명령이 간편하고, 공제할 금액이나 원상회복을 다툴 여지가 크면 처음부터 소송을 택합니다. 임대인 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류도 함께 검토합니다.
- 기한
- 지급명령에 임대인이 이의하면 소송으로 넘어가므로 송달 뒤 경과를 확인합니다.
- 준비
- 계약서, 보증금 이체 내역, 반환 요구 기록, 공제 항목에 대한 자료
- 06강제경매와 배당
판결이나 확정된 지급명령으로 그 집에 강제경매를 신청하고, 다른 채권자가 경매를 신청했다면 배당요구를 합니다. 배당기일에 배당표를 확인해 순위나 금액이 틀렸다면 이의합니다. 보증금을 배당받으려면 낙찰자에게 집을 넘겼다는 확인이 필요하므로 이사 일정도 함께 맞춥니다. 전세사기 피해가 의심되면 피해자 결정 신청과 경매 유예·우선매수권을 검토합니다.
- 기한
- 배당요구는 법원이 공고한 배당요구 종기까지 해야 합니다.
- 준비
- 집행권원, 확정일자 받은 계약서, 주민등록초본, 배당요구 신청서
보증금을 지키는 창구, 단계별 보충
입주할 때 — 확정일자를 받는 기관
주택 임대차의 확정일자는 집이 있는 곳의 읍·면사무소나 동 행정기관에서 받을 수 있고, 시·군·구 출장소와 법원·등기소, 공증인 사무소에서도 같은 효력의 날짜 도장을 받을 수 있습니다. 이 기관들은 확정일자부에 주택 소재지, 부여일, 차임과 보증금을 기록해 둡니다. 상가건물이라면 확정일자는 건물 소재지를 맡는 세무서장이 부여한다는 점이 다릅니다.
계약 기간 중 — 앞선 보증금 정보 확인
그 집 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관에 그 집에 매겨진 날짜와 월세, 보증금 내역을 알려 달라고 할 수 있으며, 요청받은 기관은 마땅한 이유 없이 이를 막지 못합니다. 다가구주택처럼 세입자가 여럿인 집에서 내 앞 순위 보증금이 얼마인지 궁금하다면 이 요청으로 확인합니다. 상가건물도 관할 세무서장에게 같은 취지의 정보를 요청할 수 있습니다.
반환이 늦어질 때 — 조정위원회라는 중간 창구
보증금 반환이나 계약 기간, 수선 의무를 둘러싼 다툼은 법원에 가기 앞서 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 밟아 볼 수 있습니다. 위원회는 대한법률구조공단 지부 등 법이 정한 기관에 설치되어 있으며, 차임이나 보증금을 올리고 내리는 문제도 심의 대상입니다.
이사해야 할 때 — 임차권등기명령을 내는 법원
기간이 끝나고도 돈을 못 돌려받았다면, 빌린 집이 있는 지역을 맡은 지방법원이나 지원, 시·군법원 가운데 한 곳에 임차권등기명령을 구합니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 대항력이나 우선변제권을 갖춘 사실을 적고 그 원인을 소명해야 합니다. 집의 일부만 빌렸다면 그 부분의 도면을 붙입니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고, 이 절차에 들어간 비용은 나중에 집주인에게 물릴 수 있으니 영수증을 모아 둡니다. 보증금반환 채권을 넘겨받은 금융기관 등도 임차인을 대위해 같은 신청을 낼 수 있습니다. 상가건물이라면 건물 소재지 법원에 같은 방식으로 신청합니다.
등기가 끝난 뒤 — 그 집에 새로 들어오는 사람
임차권등기가 마쳐진 주택에 그 뒤 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다. 등기가 끝났는지는 등기사항증명서의 을구로 확인하고, 등기 전부터 지녀 온 대항력·우선변제권은 이사한 뒤에도 그대로 유지됩니다.
판결을 받은 뒤 — 집을 비우지 않고 경매 신청
보증금반환 판결 같은 집행권원으로 그 집에 경매를 신청할 때는, 일반 원칙과 달리 집을 넘겨주는 반대의무를 먼저 이행하지 않아도 집행을 시작할 수 있습니다. 다만 배당금을 실제로 받으려면 낙찰자에게 집을 넘겨야 합니다. 배당 순위나 금액에 이의가 있으면 경매법원에, 국세 체납으로 공매가 진행되는 경우에는 체납처분청에 이의를 신청합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의2·제3조의3·제3조의6·제14조, 상가건물 임대차보호법 제4조 · 제6조, 민사집행법 제41조 — 국가법령정보센터 원문 2026-10-28 확인
법무법인 테헤란 부동산 절차 안내
주택과 상가는 같은 임대차라도 확정일자를 받는 곳부터 다릅니다. 아래 설명은 주택을 기본으로 하고 상가가 다른 대목만 따로 표시했습니다.
- 임대차 종료·보증금 미반환 확인
- 임차주택 소재지 관할 법원에 신청(전자소송 가능)
- 법원 심사·보정
- 임차권등기명령 발령
- 등기사항증명서에 임차권등기 기재 확인 후 이사
근거: 주택임대차보호법 제3조의3(칼럼 인용)
출처: 법무법인 테헤란 공식 칼럼 · 2026-10-26 확인
- 집행권원 확보(확정판결·확정 지급명령·집행증서 등)
- 부동산 소재지 관할 지방법원에 신청
- 강제경매개시결정·압류등기
- 현황조사·감정평가
- 매각기일·매각허가결정
- 대금 납부
- 배당
근거: 민사집행법 제78조·제79조·제83조·제84조(칼럼 인용)
출처: 법무법인 테헤란 공식 칼럼 · 2026-10-26 확인