경매가 시작됐다면 배당요구가 먼저다

살던 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받으면 대부분 소송부터 떠올립니다. 그런데 이 국면에서 먼저 할 일은 소송이 아니라 배당요구입니다. 순위가 아무리 좋아도 이 신고를 빠뜨리면 그 경매에서는 한 푼도 배당받지 못할 수 있습니다.

통지를 받았다면 이미 시계가 돌고 있다

경매가 개시되면 법원은 등기부에 경매개시결정을 기입하고, 이해관계인에게 통지합니다. 임차인에게도 권리신고와 배당요구를 안내하는 서류가 갑니다.

이 봉투를 받은 날부터 준비하시면 됩니다. 다만 마감일은 통지를 받은 날이 아니라 법원이 따로 정하는 날짜입니다. 통지서에 적혀 있으니 그 날짜를 먼저 찾으십시오.

배당요구종기라는 마감일

법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 정해 공고합니다. 이것이 배당요구종기입니다.

이 기한은 연장되지 않습니다. 하루 늦으면 우선변제권이 있어도 그 경매 절차의 배당에서 빠집니다.

나중에 낙찰자를 상대로 다투는 길이 남는 경우도 있지만, 훨씬 어렵고 오래 걸립니다.

이미 배당요구를 한 뒤에 이를 철회하는 것은 제한됩니다. 낙찰자가 그 신고를 전제로 입찰가를 정하기 때문입니다. 그래서 신고 내용은 처음부터 정확히 적어야 합니다.

무엇을 내야 하나

보증금액을 실제보다 적게 적으면 그 금액까지만 배당받게 됩니다. 반대로 근거 없이 크게 적으면 다툼이 생깁니다. 계약서와 이체 내역이 맞는지 확인한 뒤 적으십시오.

내고 나서도 유지해야 하는 것

신고를 마쳤다고 끝이 아닙니다. 배당요구종기까지 대항요건을 유지해야 합니다. 이 기간에 전출하면 배당에서 문제가 생길 수 있습니다.

이사가 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 처리해 두어야 합니다. 등기가 기입된 뒤라면 이사해도 종전의 지위가 유지됩니다.

배당금을 실제로 받을 때는 통상 매수인이 발급한 명도확인서가 필요합니다. 그래서 인도 시점을 매수인과 조율하게 되는데, 배당을 받기 전에 먼저 비워달라는 요구를 받는 경우가 있습니다. 순서를 어떻게 정할지는 미리 상담하시는 편이 좋습니다.

배당표가 이상할 때

1. 배당기일 전에 법원에서 배당표를 열람할 수 있습니다. 내 금액과 순위를 확인합니다.
2. 잘못됐다면 배당기일에 출석해 이의를 진술해야 합니다. 출석하지 않으면 이의할 수 없습니다.
3. 이의를 진술한 뒤 정해진 기간 안에 배당이의의 소를 제기하고, 그 사실을 법원에 증명해야 합니다.

세 단계 중 하나라도 빠지면 배당표가 그대로 확정됩니다. 날짜 관리가 전부인 절차입니다.

회수 전체 흐름은 사건 절차에 정리해 두었습니다.