전세권 설정과 확정일자, 무엇이 다른가

전세 계약을 하면서 「전세권을 설정할까, 확정일자만 받을까」를 묻는 경우가 많습니다. 둘은 같은 것의 강약이 아니라 성격이 다른 제도입니다. 어느 쪽이 나은지는 상황에 따라 갈립니다.

무엇이 다른가

가장 큰 실무상 차이는 두 가지입니다. 전세권은 임대인이 동의해야 하고, 대신 보증금을 못 받을 때 판결 없이 바로 경매를 넣을 수 있습니다.

어느 쪽이 유리한가

대부분의 주택 임차인에게는 전입신고 + 확정일자로 충분합니다. 비용이 거의 들지 않으면서 우선변제권이 생기고, 소액임차인이라면 최우선변제까지 닿습니다.

전세권 설정을 검토할 만한 경우는 따로 있습니다.

• 전입신고를 할 수 없는 경우 — 회사 사택, 다른 곳에 세대를 둬야 하는 사정
• 법인이 임차인인 경우 — 주택임대차보호법의 보호 범위가 제한됩니다
• 보증금이 커서 경매를 직접 넣을 수 있는 지위가 실익이 큰 경우
• 임대인이 동의하고 비용을 분담하기로 한 경우

「전세권을 설정했으니 전입신고는 안 해도 된다」는 판단이 실무에서 자주 손해로 이어집니다. 가능하면 둘 다 갖추는 것이 가장 안전합니다.

둘 다 갖추면 무엇이 좋은가

전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 전세권까지 설정하면 각각의 지위를 따로 가집니다. 경매에서 한쪽 요건에 문제가 생겨도 다른 쪽으로 배당받을 여지가 남습니다.

주의할 점은 순위는 각각 따로 잡힌다는 것입니다. 전입 다음 날 0시에 생긴 대항력·우선변제권과, 등기한 날 생긴 전세권의 순위가 다를 수 있습니다. 어느 쪽이 앞인지에 따라 배당 결과가 달라지므로 날짜를 정확히 기록해 두어야 합니다.

계약이 끝났는데 안 돌려줄 때

전세권이 있어도 이사 전에 확인할 것이 있습니다. 전세권은 등기에 남으므로 대항력처럼 점유를 유지할 필요는 없지만, 확정일자 쪽 지위까지 함께 가지고 있다면 그쪽은 임차권등기명령을 거쳐야 유지됩니다.

설정할 때 확인할 것

• 임대인의 동의와 협력 서류 — 계약서에 미리 조항을 넣습니다
• 등기 비용을 누가 부담하는지
• 선순위 근저당이 얼마인지 — 전세권을 설정해도 순위는 그 뒤입니다
• 건물 일부만 임차한 경우 그 부분이 특정되는지
• 계약 종료 시 말소 절차와 비용을 누가 맡는지

자주 묻는 질문

전세권을 설정하면 전입신고를 안 해도 되나요?

전세권만으로도 지위는 생기지만, 주택임대차보호법상 보호와는 별개입니다. 가능하면 전입신고와 확정일자를 함께 갖추는 편이 안전합니다.

임대인이 전세권 설정을 거부합니다.

전세권은 임대인의 동의가 있어야 등기됩니다. 거부하면 전입신고와 확정일자로 지위를 갖추는 것이 현실적인 방법입니다.

전세권이 있으면 무조건 먼저 받나요?

아닙니다. 선순위 근저당이 있으면 그 뒤 순위입니다. 설정 전에 등기부의 선순위 채권 규모를 확인해야 합니다.

순위를 따지는 방법은 내 보증금은 몇 순위인가에, 이사해야 하는 경우는 임차권등기명령에 정리했습니다. 대항력의 기산점은 대항력은 왜 다음 날 0시부터인가를 보시기 바랍니다. 유리한 선택은 보증금 규모와 선순위 상황에 따라 달라집니다.