신탁 등기된 집, 계약 상대방이 임대인이 아닐 수 있습니다

등기사항증명서 소유자란에 신탁회사 이름이 적혀 있는 집이 있습니다. 살던 사람은 집주인이라고 알고 있던 사람과 계약했는데, 등기상 소유자는 다른 곳입니다. 이 구조를 모르고 계약하면 대항력 자체가 서지 않을 수 있습니다.

등기부에서 먼저 볼 것

핵심은 신탁원부입니다. 등기부 표지만 봐서는 알 수 없고, 등기소에서 따로 발급받아야 합니다. 계약 전에 이것을 보지 않으면 판단할 근거가 없습니다.

누구와 계약해야 하나

신탁원부에 임대차 권한을 위탁자가 갖는지, 수탁자의 동의가 필요한지가 정해져 있습니다. 흔한 형태는 이렇습니다.

• 수탁자의 사전 동의 없이는 임대할 수 없다고 정한 경우
• 위탁자가 임대할 수 있으나 보증금은 수탁자 계좌로 받도록 정한 경우
• 우선수익자(대개 금융기관)의 동의를 함께 요구하는 경우

정해진 절차를 밟지 않고 위탁자와만 계약하면, 나중에 수탁자에게 임차권을 주장하기 어려워질 수 있습니다. 집이 처분되면 나가야 하는 상황이 됩니다.

“원래 주인” 과 계약했다는 말은 여기서 통하지 않습니다. 등기상 소유자가 기준입니다.

계약을 진행한다면

1. 신탁원부를 받아 임대 권한 조항을 확인합니다. 사본을 계약서에 첨부해 둡니다
2. 수탁자의 동의가 필요하다면 서면 동의서를 받습니다. 구두 확인은 근거가 되지 않습니다
3. 보증금 입금 계좌가 신탁원부·동의서와 일치하는지 확인합니다
4. 특약에 신탁 관계와 동의 사실을 적어둡니다
5. 잔금일에 등기부를 다시 발급받아 변동이 없는지 봅니다

이미 살고 있다면

지금이라도 신탁원부를 확인하는 편이 낫습니다. 절차를 제대로 밟은 계약이었다면 문제가 없고, 그렇지 않다면 남은 선택지를 일찍 아는 것이 낫습니다.

• 수탁자에게 임대차 사실을 알리고 동의를 받을 수 있는지 확인
• 위탁자를 상대로 한 보증금 반환 청구의 실효성 검토
• 신탁이 종료되어 소유권이 돌아올 예정인지 확인

대항력 인정 여부는 신탁원부의 내용과 절차 이행 여부에 따라 달라집니다. 등기부와 신탁원부를 함께 보고 판단해야 합니다.

계약 전 점검 순서는 계약 전 등기부에서 걸러내는 다섯 가지에, 위험 신호는 깡통전세 징후에 정리했습니다. 중개인에게 책임을 물을 수 있는 경우는 중개사 책임을 보시기 바랍니다.