소송 전에 – 주택임대차분쟁조정위원회
보증금 몇백만 원을 두고 소송까지 가기는 부담스럽습니다. 이때 쓸 수 있는 것이 주택임대차분쟁조정위원회입니다. 다만 만능이 아니고 쓰기 좋은 국면이 정해져 있습니다.
소송과 무엇이 다른가
| 조정 | 소송 | |
|---|---|---|
| 비용 | 소액의 신청 수수료 | 인지·송달료 + 변호사비 |
| 기간 | 대체로 60일 이내 (연장 가능) | 1심만 수개월 |
| 상대 참여 | 응하지 않으면 진행되지 않습니다 | 불출석해도 판결이 납니다 |
| 결과 | 성립하면 집행력 있는 조정조서 | 판결 |
| 공개 | 비공개 | 원칙적으로 공개 |
가장 중요한 차이는 세 번째 줄입니다. 상대가 조정에 응하지 않으면 각하되고 시간만 갑니다. 반대로 응할 의사가 있는 상대라면 소송보다 훨씬 빠릅니다.
조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력을 갖는 것으로 봅니다. 이행하지 않으면 그 조서로 바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 「합의서」와는 무게가 다릅니다.
무엇을 다룰 수 있나
- 보증금 반환과 그 액수
- 차임·보증금의 증감
- 원상회복과 공제 범위
- 계약 갱신·해지의 효력
- 수선의무와 그 비용
- 권리금 관련 분쟁(상가)
임대차와 관련된 분쟁이면 대체로 들어갑니다. 다만 임대차와 무관한 채권(예: 개인 대여금)은 대상이 아닙니다.
쓰기 좋은 국면과 나쁜 국면
“` 좋다 금액 차이가 크지 않고 상대와 연락이 되는 경우 공제 항목처럼 「어디까지가 맞나」를 정리하면 끝나는 경우 소송비용이 분쟁 금액에 비해 큰 경우
나쁘다 상대가 잠적했거나 연락을 끊은 경우 임대인이 여러 채를 두고 조직적으로 미반환하는 경우 배당요구 종기처럼 놓치면 안 되는 기한이 임박한 경우 “`
마지막이 중요합니다. 조정을 신청해도 경매의 배당요구 종기나 보증보험 통지기한이 멈추지 않습니다. 기한이 걸린 절차가 있으면 그것부터 처리하고 조정은 병행합니다.
신청 순서
- 위원회에 조정신청서를 냅니다 — 관할은 임차 주택 소재지 기준입니다
- 각하 사유가 없으면 상대에게 통지됩니다
- 상대가 응하면 조사와 조정기일이 잡힙니다
- 합의가 되면 조정조서가 작성됩니다
- 안 되면 조정 불성립 — 소송으로 갑니다
상대가 통지를 받고 정해진 기간 안에 답하지 않으면 응하지 않은 것으로 보아 각하됩니다. 그 경우에도 조정을 거쳤다는 사실은 남습니다.
준비할 자료
- 임대차계약서와 특약
- 보증금 이체 내역
- 반환을 요구한 기록 — 문자, 내용증명
- 다투는 항목의 근거 — 견적서, 사진, 관리비 내역
- 주민등록등본(전입일 표시), 등기부
「무엇을 얼마 달라」를 숫자로 특정해서 내는 편이 낫습니다. 조정은 서로 조금씩 물러나 정리하는 자리라, 요구가 모호하면 논의가 진행되지 않습니다.
자주 묻는 질문
상대가 응하지 않으면 어떻게 되나요?
각하됩니다. 강제로 끌어낼 수 없습니다. 그 경우 지급명령이나 소송으로 넘어가게 되고, 조정을 시도한 기간만큼 늦어집니다.
조정조서로 바로 강제집행이 되나요?
성립한 조정조서는 집행력이 있는 것으로 봅니다. 다만 조서에 집행할 내용이 구체적으로 적혀 있어야 하므로 작성 단계에서 확인하시기 바랍니다.
변호사가 있어야 하나요?
없이도 신청할 수 있습니다. 다만 다투는 항목이 여럿이거나 금액이 크면 조서 문구를 정하는 단계에서 도움을 받는 편이 안전합니다.
빠른 회수가 목적이라면 지급명령과 소송, 어느 쪽이 빠른가와 비교해 보시기 바랍니다. 공제 항목이 쟁점이라면 보증금에서 공제할 수 있는 항목을, 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 확인하십시오. 성립 여부와 조건은 사안과 상대의 태도에 따라 달라집니다.