전세사기 피해가 확인된 직후, 순서를 잃지 않는 법

피해를 알게 된 날의 혼란은 대부분 “무엇부터 해야 하는지 모르겠다” 에서 옵니다. 할 일이 많아 보이지만, 실제로는 성격이 다른 두 갈래가 동시에 진행될 뿐입니다.

두 갈래를 구분하는 것이 먼저입니다

고소부터 하고 결과를 기다리는 분이 많습니다. 그런데 처벌과 회수는 연동되지 않습니다. 회수 쪽 절차는 별도로, 그리고 대체로 더 급하게 굴러갑니다. 기한이 걸려 있기 때문입니다.

회수 쪽에서 시간에 쫓기는 것들

1. 대항력을 잃지 않는 것 — 이사를 나가거나 전출하면 순위가 사라집니다. 나가야 한다면 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 움직입니다.
2. 임차권등기명령 — 집을 비워야 하는 사정이 있다면 가장 먼저 걸어둡니다.
3. 배당요구 종기 — 이미 경매가 진행 중이라면 이 날짜를 넘기면 배당에서 빠집니다.
4. 보증보험 통지기한 — 가입해 두었다면 약관에 정해진 기간 안에 통지해야 합니다.

순서를 정하는 기준은 “무엇이 억울한가” 가 아니라 “무엇이 먼저 닫히는가” 입니다.

자료를 모으는 방식

형사와 민사 양쪽에 같이 쓰이는 자료가 대부분입니다. 한 번 모을 때 제대로 모아두면 두 번 일하지 않습니다.

• 임대차계약서, 특약을 포함한 전부
• 보증금을 보낸 이체 내역 — 계좌명의가 임대인과 다르면 그 사정도 함께
• 등기사항전부증명서, 말소사항 포함으로 발급
• 주민등록등본, 전입일이 보이도록
• 계약 과정에서 오간 문자·메신저 — 임대인과 중개인 양쪽
• 중개대상물 확인·설명서

같은 임대인 피해자가 여럿일 때

혼자 움직이는 것보다 유리한 지점이 분명히 있습니다. 다만 시작 전에 정해둘 것이 있습니다.

• 목표가 같은지 — 회수를 서두르는 쪽과 처벌에 무게를 두는 쪽은 진행이 달라집니다
• 자료 공유 범위 — 개인정보가 섞이므로 어디까지 공유할지 미리 정합니다
• 비용 분담과 연락 창구 — 인원이 바뀔 때의 처리까지 포함해 정리해 둡니다

중개인 쪽 책임을 따질 수 있는가

확인·설명 의무를 제대로 이행했는지가 출발점입니다. 선순위 보증금이나 신탁 여부를 확인해 주지 않았다면 다툴 여지가 생깁니다. 다만 인정 범위는 사안에 따라 달라질 수 있으므로 확인·설명서와 당시 대화 기록을 함께 보고 판단해야 합니다.

계약 전 단계에서 걸러내는 방법은 깡통전세 징후에, 순위 계산은 내 보증금은 몇 순위인가에 정리했습니다. 전체 흐름은 사건 절차를 참고하시기 바랍니다.

같은 임대인에게 피해를 본 분이 여럿이라면 피해자가 여럿일 때에 함께 움직일 때 정해둘 것을 따로 정리했습니다.