상가 계약갱신요구권 10년은 어떻게 세나

상가건물 임대차에서 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함해 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 문장은 짧은데 실제 계산은 자주 어긋납니다.

언제부터 세나

기준은 최초 계약일입니다. 중간에 계약서를 새로 썼거나 조건이 바뀌었어도, 같은 임차인이 같은 장소에서 이어 온 것이라면 통산합니다.

「이번에 새로 계약했으니 다시 10년」이 아닙니다. 최초 계약일을 찾는 것이 첫 단계입니다.

요구는 기간 안에 해야 합니다

만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 쓸 수 없고, 묵시적 갱신에 기대게 됩니다. 문자나 내용증명으로 남기십시오.

임대인이 거절할 수 있는 자리

• 차임 연체액이 3기의 차임액에 이른 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 동의 없이 전대한 경우
• 임차인의 과실로 크게 파손한 경우
• 철거·재건축이 예정되어 있고 계획을 구체적으로 알린 경우
• 임대인이 목적물의 전부 또는 대부분을 사용해야 할 사정이 있는 경우

환산보증금을 넘으면 달라지나

일부 규정은 환산보증금 기준을 넘으면 적용되지 않습니다. 다만 계약갱신요구권은 기준을 넘어도 적용되는 것으로 정리돼 있습니다. 어떤 규정이 적용되고 어떤 규정이 빠지는지를 구분해 두어야 합니다.

10년이 지난 뒤

갱신요구권은 더 쓸 수 없지만, 그것으로 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다.

• 묵시적 갱신이 될 수 있습니다
• 권리금 회수 기회 보호는 별도로 남습니다. 기간이 끝났다고 사라지지 않습니다
• 임대인과 새로 합의해 이어갈 수 있습니다

준비할 자료

• 최초 계약서부터 현재까지 모든 계약서
• 차임 입금 내역 — 공백 없이 이어졌는지
• 사업자등록증과 등록 시점
• 갱신을 요구한 기록
• 건물 등기부 — 소유자 변동 이력

권리금 쪽은 권리금 회수 방해에, 환산보증금 기준은 환산보증금에 정리했습니다. 기간 계산은 계약 이력에 따라 달라질 수 있습니다.