임차권등기명령, 신청서를 내고 이사하면 안 되는 이유

이 사이트에 들어오는 상담 가운데 가장 자주, 그리고 가장 늦게 발견되는 실수입니다. “신청은 해뒀으니 이사해도 되겠지”에서 순서가 하나 어긋나 있습니다.

왜 신청만으로는 부족한가

주택임대차보호법이 임차인에게 주는 힘은 두 가지입니다. 대항력은 인도와 주민등록에서, 우선변제권은 거기에 확정일자가 더해져서 생깁니다. 두 가지 모두 그 상태가 유지되는 동안 존속합니다. 짐을 빼고 전출신고를 하면 그 근거가 사라집니다.

같은 법 제3조의3의 임차권등기명령은 이 문제를 풀기 위한 제도입니다. 등기부에 임차권이 기입되면 이사한 뒤에도 종전의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 등기가 된 다음의 이야기입니다. 법원에 서류를 접수한 시점이 아니라, 등기관이 등기부에 적어 넣은 시점이 기준입니다.

접수와 기입 사이에는 시간이 걸립니다. 그 사이에 전출하면 공백이 생기고, 하필 그 공백 기간에 다른 권리가 설정되면 순위가 뒤바뀔 수 있습니다. 등기부를 직접 열람해 확인한 뒤 이사하십시오.

언제 신청할 수 있나

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 이 제도를 쓸 수 없습니다. 종료 사유는 기간 만료뿐 아니라 해지도 포함되므로, 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하고 그 효력이 발생한 경우도 해당할 수 있습니다.

그래서 실무에서는 임대차가 언제 끝났는지를 먼저 특정합니다. 갱신 거절 통지를 언제 했는지, 도달했는지가 여기서 다시 문제됩니다.

신청에 필요한 것

목적물의 표시는 등기부와 일치해야 합니다. 다가구주택에서 방 호수가 계약서와 등기부에서 다르게 적혀 있는 경우가 있어, 이 부분에서 보정을 요구받는 일이 자주 생깁니다.

결정에서 기입까지

1. 신청 — 목적물 소재지 관할 법원에 접수합니다.
2. 심리 — 서면 심리가 원칙입니다. 임대인에게 결정이 고지됩니다.
3. 결정 — 인용되면 법원이 등기소에 촉탁합니다.
4. 기입 — 등기관이 등기부 을구에 임차권등기를 기입합니다. 여기까지 확인해야 합니다.

임대인이 결정에 이의를 제기할 수 있습니다. 보증금을 이미 반환했다거나 임대차가 종료되지 않았다는 주장이 대표적입니다. 그래서 종료 사실과 미반환 사실을 처음부터 자료로 갖춰 두는 것이 절차를 짧게 만듭니다.

기입된 뒤에 달라지는 것

• 이사해도 순위가 유지됩니다. 종전의 대항력·우선변제권이 그대로 남습니다.
• 등기부에 드러납니다. 이후 그 집을 보러 오는 사람과 금융기관이 이 등기를 보게 되므로, 임대인에게는 사실상의 압박이 됩니다.
• 보증금 반환 의무가 먼저입니다. 임차권등기가 된 뒤에는 임대인의 반환 의무가 임차인의 목적물 인도 의무보다 먼저 이행되어야 하는 관계로 봅니다.

다만 등기가 되었다고 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 회수는 별개의 절차입니다. 보증금반환청구와 강제집행, 경매가 진행 중이라면 배당요구가 이어집니다. 이 흐름은 임대차분쟁 페이지에 정리해 두었습니다.

자주 어긋나는 지점