전세사기·기획부동산, 민사와 형사 동시 대응

보증금 사건과 사기 사건은 입구가 같습니다. 만기에 연락이 끊기고 등기부에 압류가 붙는 순간, 민사만으로는 부족해집니다. 아래는 그때 형사 절차를 어떻게 함께 쓰는지 정리한 것입니다.

반복되는 다섯 가지 구조

사건 이름은 달라도 구조는 몇 가지로 반복됩니다.

구조	어떻게 진행되나	확인할 지점
깡통전세	담보와 보증금 합계가 시세를 넘는 주택에 임차인을 들입니다	계약 당시의 시세와 채권최고액, 선순위 임차보증금 총액
무자본 갭투자	자기 자금 없이 보증금만으로 다수의 주택을 사들입니다	임대인의 보유 물건 수, 취득 시기와 자금 출처
이중계약	관리를 위임받은 사람이 월세 계약을 전세로 바꿔 보증금을 가로챕니다	위임장 범위, 소유자 계좌로 입금되었는지
신탁 부동산 임대차	신탁등기된 건물을 수탁자 동의 없이 임대합니다	등기부의 신탁 등기, 신탁원부의 임대 권한
기획부동산	개발이 어려운 토지를 지분으로 쪼개 다수에게 매도합니다	지목·용도지역, 도로 접함 여부, 지분 등기 형태

어떤 죄가 문제되나

죄명	주로 문제되는 상황
사기(형법 제347조)	처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결한 경우
특정경제범죄가중처벌법 제3조	이득액이 일정 규모 이상인 경우 형이 가중됩니다
배임(형법 제355조 제2항)	중도금까지 받은 매도인이 같은 부동산을 제3자에게 넘겨 등기해 준 경우
공문서·사문서 위조	위임장·인감증명·계약서를 위조한 경우
부동산실명법 위반	타인 명의로 등기하는 명의신탁이 개입된 경우

사기죄에서 가장 어려운 부분은 계약 당시의 고의를 증명하는 것입니다. 단순히 나중에 돈을 못 준 것만으로는 부족하고, 계약 시점에 이미 반환이 불가능한 상태였음을 보여야 합니다. 그래서 같은 임대인에게 피해를 입은 다른 세대의 사례, 동시기의 다른 계약, 자금 흐름이 중요한 자료가 됩니다.

형사와 민사를 함께 가는 이유

형사 고소만으로는 돈이 돌아오지 않고, 민사 판결만으로는 상대가 협조하지 않으면 회수가 어렵습니다. 두 절차는 서로 다른 방식으로 보완합니다.

• 수사로 확보되는 자료가 민사 입증에 쓰입니다. 개인이 접근하기 어려운 계좌 흐름이나 다른 피해자의 진술이 여기에 해당합니다.
• 피해 회복이 양형에 반영되는 구조여서, 형사 절차가 진행되면 상대가 변제나 합의를 검토하는 계기가 됩니다.
• 민사 보전처분이 없으면 수사가 진행되는 동안 재산이 사라집니다. 고소만 해두고 기다리는 것이 가장 위험합니다.

피해를 확인한 직후의 순서

1. 등기부를 말소사항 포함으로 발급합니다. 압류·가압류·경매개시결정이 있는지, 소유자가 언제 바뀌었는지를 봅니다.
2. 대항요건을 유지합니다. 임차인이라면 함부로 전출하지 말고, 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 처리합니다.
3. 보전처분을 검토합니다. 임대인의 다른 부동산, 예금, 임대료 채권이 대상이 될 수 있습니다.
4. 고소장을 준비합니다. 시간 순서대로 사실관계를 정리하고 자료를 목록화합니다.
5. 같은 피해자를 확인합니다. 동일 임대인·동일 건물의 피해가 확인되면 사실관계 입증이 훨씬 수월해집니다.
6. 경매가 진행 중이면 배당요구를 기한 내에 합니다.

회수 수단

수단	쓰는 상황
보증금반환청구·매매대금반환청구	상대에게 남은 재산이 있을 때
가압류·채권압류	재산이 정리되기 전에 묶어두어야 할 때
사해행위취소	피해가 생긴 뒤 재산을 가족 등에게 넘긴 정황이 있을 때. 취소원인을 안 날부터의 기간 제한이 있어 신속한 판단이 필요합니다
배당요구	이미 경매가 진행 중일 때
보증기관에 대한 청구	전세보증금 반환보증에 가입되어 있을 때. 가입 여부와 통지 기한을 먼저 확인합니다
공동 대응	피해자가 다수일 때 자료를 모아 함께 진행합니다

중개인의 책임

공인중개사에게도 확인·설명 의무가 있습니다. 등기부와 권리관계를 확인해 중개대상물 확인·설명서에 적고 설명해야 하며, 이를 게을리해 손해가 생겼다면 책임이 문제될 수 있습니다.

• 확인·설명서에 선순위 권리관계가 제대로 적혀 있는지
• 신탁 등기나 다가구주택의 선순위 보증금 총액을 설명했는지
• 계약 상대방이 등기부상 소유자 본인인지 확인했는지
• 중개사무소가 가입한 공제에 청구할 수 있는지

다만 중개인의 책임은 그 범위가 제한될 수 있고, 임차인 측의 확인 소홀이 함께 고려되기도 합니다. 확인·설명서 원본과 당시 주고받은 대화가 판단의 근거가 됩니다.

남겨두어야 할 자료

• 계약서, 특약, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서
• 보증금·매매대금 이체 내역(받는 사람 명의가 소유자와 같은지 확인)
• 등기사항전부증명서(계약 당시분과 현재분 모두)
• 임대인·대리인·중개인과 주고받은 문자와 메신저 대화
• 매물 광고 화면, 시세 자료, 건축물대장
• 같은 건물 다른 세대의 피해 사실을 알 수 있는 자료

대화 기록은 시간이 지나면 사라집니다. 피해가 의심되는 순간 백업부터 해두시기 바랍니다.

전세사기 관련 글

계약 전 점검부터 피해 확인 후 대응까지, 쟁점별로 따로 정리한 글입니다.