전세사기피해자 결정, 요건과 신청 순서

보증금을 떼였다고 해서 모두 「전세사기피해자」로 결정되는 것은 아닙니다. 특별법이 정한 네 가지 요건을 봅니다. 그리고 일부만 맞으면 결정이 안 되는 것이 아니라 다른 유형으로 결정되고, 받을 수 있는 지원이 달라집니다.

네 가지 요건

요건	내용
대항요건	주택의 인도 + 전입신고, 그리고 확정일자를 갖췄을 것
보증금 규모	법이 정한 한도 이하일 것 — 위원회가 상향 조정할 수 있습니다
다수 피해	여러 임차인에게 피해가 발생했거나 예상될 것
사기 의도	임대인의 기망, 반환 능력 없는 자에게 소유권을 넘긴 사정 등 의심할 만한 상당한 이유

가장 자주 걸리는 것이 대항요건입니다. 전입신고가 늦었거나 중간에 주소를 옮긴 이력이 있으면 여기서 막힙니다. 확정일자만 있고 전입이 없으면 요건을 못 채웁니다.

임차권등기를 마친 경우에는 그 등기로 대항요건을 갈음할 수 있는 것으로 봅니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령이 먼저인 이유가 여기에도 있습니다.

요건을 다 못 채워도 결정은 됩니다

특별법은 유형을 나눠 두고 있습니다. 전부를 못 채워도 일부 지원을 받는 유형이 있습니다.

전세사기피해자 — 네 요건을 모두 갖춘 경우. 지원 범위가 가장 넓습니다
경·공매 절차 지원 대상 — 대항요건 등 일부만 갖춘 경우
보증금 반환 보증에 가입한 경우 등 별도 유형 — 이미 다른 제도로 회수가 예정된 경우

그래서 「요건이 안 될 것 같다」고 신청을 접는 것이 가장 손해입니다. 어느 유형에 해당하는지는 위원회가 판단합니다.

결정되면 무엇이 달라지나

“ 경·공매 유예·정지 신청 절차가 진행 중이어도 시간을 벌 수 있습니다 우선매수권 살던 집을 같은 조건으로 먼저 살 수 있습니다 우선매수권 양도 직접 살 수 없으면 공공에 넘겨 임대로 계속 거주 조세채권 안분 임대인의 체납 세금이 내 배당을 통째로 밀어내지 않게 나눕니다 신용 회복·자금 지원 기존 대출의 연체 처리와 저리 대환 긴급 주거지원 공공임대 입주 “

실무에서 체감이 큰 것은 조세채권 안분과 우선매수권입니다. 임대인이 세금을 크게 체납한 물건에서 안분이 되면 배당액 자체가 달라집니다.

신청 순서

거주지 관할 시·도에 신청합니다 — 임차 주택 소재지 기준입니다
국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의합니다
결정문을 받습니다 — 유형이 함께 적혀 있습니다
결정에 이의가 있으면 이의신청을 할 수 있습니다
결정문을 근거로 경·공매 유예, 우선매수권 등을 행사합니다

심의에는 시간이 걸립니다. 경매가 이미 진행 중이라면 신청과 별개로 유예 신청을 서둘러야 합니다. 결정을 기다리다 매각기일이 지나가는 경우가 있습니다.

준비할 자료

임대차계약서(확정일자 날인분), 주민등록등본(전입일 표시)
보증금 이체 내역
임대인과 오간 기록 — 반환 요구와 회신
등기부 전부증명서, 경매·공매 진행 서류
같은 임대인에게 피해자가 여럿이라는 자료 — 다수 피해 요건의 핵심입니다
임차권등기를 마쳤다면 그 등기사항증명서

다수 피해 자료는 혼자 모으기 어렵습니다. 피해자 단체나 같은 건물 임차인과 연락이 닿으면 그 자체가 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문

임대인이 형사처벌을 받아야 결정되나요?

형사 유죄판결이 요건은 아닙니다. 「사기 의도를 의심할 만한 상당한 이유」를 보는 것이라 수사 결과가 나오기 전에도 결정될 수 있습니다.

이미 경매가 진행 중인데 늦었나요?

늦지 않았습니다. 다만 결정을 기다리는 사이 매각기일이 지날 수 있으니, 신청과 함께 경·공매 유예 신청을 먼저 하시기 바랍니다.

결정에서 떨어지면 끝인가요?

이의신청을 할 수 있고, 요건 일부만 갖춘 유형으로 다시 판단될 여지도 있습니다. 어느 요건에서 막혔는지가 결정문에 나오므로 그것부터 확인하시기 바랍니다.

피해 직후에 밟을 순서는 전세사기 피해가 확인된 직후에, 여러 명이 함께 대응하는 방법은 같은 임대인에게 피해자가 여럿일 때에, 이사해야 하는 경우는 임차권등기명령에 정리했습니다. 제도는 개정이 잦으므로 신청 시점의 요건과 한도를 확인하시고, 인정 여부는 사안에 따라 달라집니다.