보증금 절차 실무 문답
임차권등기명령 신청이 기각되면 다시 다툴 수 있나요?
기각 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있습니다. 기각 이유가 소명 부족이라면 계약 종료와 보증금 미반환을 보여 줄 자료를 보태어 다투는 것이 순서입니다.
임차권등기명령 신청서에는 무엇을 적어야 하나요?
신청의 취지와 이유, 빌린 주택(일부만 빌렸다면 그 부분의 도면), 그리고 등기의 원인이 된 사실을 적습니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 얻었다면 그 사실도 적고, 계약 종료와 미반환을 소명할 자료를 붙입니다.
전세권을 등기해 두었다면 경매에서 배당요구를 따로 해야 하나요?
등기 순서에 따라 다릅니다. 저당권이나 압류보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 전세권은 배당받을 채권자에 들어가지만, 그보다 앞선 전세권은 원칙적으로 매수인이 떠안고 전세권자가 배당요구를 해야 매각으로 소멸합니다.
이미 대항력을 갖춘 상태에서 임차권등기를 하면 무엇이 달라지나요?
등기 전에 얻은 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 등기를 마친 뒤에는 이사로 주민등록을 옮기더라도 이미 얻은 권리를 잃지 않는다는 점이 핵심입니다.
임차권등기가 끝난 집에 새로 들어가는 임차인도 소액 보증금 우선변제를 받나요?
받지 못합니다. 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 뒤에 빌린 임차인에게는 보증금 중 일정액의 우선변제가 인정되지 않으므로, 계약 전 등기부에서 임차권등기 기재를 확인해야 합니다.
배당요구 종기는 언제 정해지나요?
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면 법원은 1주 안에 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 법원이 특별히 필요하다고 보면 종기를 늦출 수도 있으니 공고된 날짜를 직접 확인합니다.
배당요구를 한 뒤 마음이 바뀌면 거둬들일 수 있나요?
배당요구로 매수인이 떠안을 부담이 바뀌는 경우에는 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 할지 정할 때 특히 따져 볼 대목입니다.
배당표는 언제 미리 볼 수 있나요?
법원은 배당기일 3일 전에 배당표 원안을 만들어 법원에 비치합니다. 내 순위와 금액이 맞는지 이때 확인해 두어야 기일에 바로 이의할 수 있습니다. 열람은 경매를 진행하는 집행법원에서 합니다.
배당기일에 나가지 못하면 어떻게 되나요?
출석하지 않은 채권자는 배당표대로 배당하는 데 동의한 것으로 봅니다. 순위나 금액에 문제가 있다고 본다면 기일에 출석해 이의를 밝혀야 합니다.
다른 채권자가 내 배당에 이의하고 소송을 내면 배당금은 어디로 가나요?
배당이의의 소가 제기되면 그 배당액은 공탁됩니다. 소송 결과가 나올 때까지 지급이 미뤄지므로 이사 일정과 다음 집 잔금 계획을 그에 맞춰 조정합니다.
상가 권리금 손해배상은 얼마까지 청구할 수 있나요?
배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다. 두 금액을 보여 줄 권리금 계약서와 시세 자료를 함께 준비합니다.
새 임차인을 주선할 때 임차인이 따로 해야 할 일이 있나요?
임차인은 주선한 사람이 보증금과 차임을 낼 능력이 있는지, 임차인으로서 의무를 지킬 의사가 있는지에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.
증액 한도를 넘겨 월세를 더 냈다면 돌려받을 수 있나요?
법이 정한 증액 비율이나 월차임 전환 산정률을 넘겨 낸 부분은 반환을 청구할 수 있습니다. 증액 전후 계약서와 이체 내역으로 초과분을 계산합니다.
보증금 일부를 월세로 바꾸자는 요구에도 한도가 있나요?
있습니다. 전환되는 금액에 곱할 수 있는 비율은 대통령령이 정한 비율과 한국은행 기준금리에 일정 이율을 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못합니다.
몇 달만 쓰기로 한 단기 임대도 같은 보호를 받나요?
일시 사용을 위한 임대차임이 명백하면 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 계약서에 사용 목적과 기간이 어떻게 적혔는지, 실제로 얼마나 머물렀는지가 판단의 출발점입니다.
등기하지 않은 전세 계약도 보호되나요?
주택의 미등기 전세 계약에도 이 법이 준용되고, 이때 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다. 전입신고와 확정일자를 갖추는 방법은 일반 임대차와 같습니다.
근거: 민사집행법 제91조 제3항·제4항·제148조 제4호, 주택임대차보호법 제3조의3 제2항·제4항·제5항·제6항·제7조의2·제10조의2·제11조·제12조, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제5항, 민사집행법 제84조 제1항·제3항·제6항·제88조 제2항·제149조 제1항·제153조 제1항 · 제160조 제1항 제5호 — 국가법령정보센터 원문, 2026-10-27 확인