만기인데 보증금을 안 줍니다 – 지금 무엇부터 하나
만기가 다가오는데 임대인이 “다음 세입자가 들어와야 준다” 고 합니다. 흔한 말이지만 법이 그렇게 정하고 있지는 않습니다. 다만 다투기 전에 지켜야 할 것이 있습니다.
만기 전에 — 통지부터
계약을 끝내겠다는 뜻을 정해진 기간 안에 밝혀야 합니다. 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 되어 기간이 다시 흐릅니다.
- 만기 전 정해진 기간 안에 갱신하지 않겠다는 뜻을 전달합니다
- 문자나 내용증명으로 남깁니다. 전화만으로는 나중에 다투기 어렵습니다
- 임대인이 읽었는지, 언제 도달했는지가 확인되도록 합니다
만기 이후 — 순서를 정하는 기준
할 일이 많아 보이지만, 기준은 하나입니다. 무엇이 먼저 닫히는가입니다.
| 순위 | 무엇 | 왜 급한가 |
|---|---|---|
| 1 | 대항요건 유지 | 이사·전출하면 순위가 사라집니다 |
| 2 | 임차권등기명령 | 나가야 한다면 기입 확인 후에 움직입니다 |
| 3 | 보증보험 통지 | 가입했다면 약관에 정해진 기한이 있습니다 |
| 4 | 배당요구 | 경매가 진행 중이면 종기를 넘기면 빠집니다 |
먼저 이사부터 하고 나중에 청구하겠다는 순서가 가장 위험합니다. 나가는 순간 순위가 없어질 수 있습니다.
돈을 받아내는 절차
내용증명으로 반환을 요구한 뒤에도 응하지 않으면 절차로 갑니다.
- 지급명령 — 서류만으로 진행되어 빠릅니다. 다만 상대가 이의하면 소송으로 넘어갑니다
- 보증금반환청구 소송 — 다툴 쟁점이 있으면 처음부터 이쪽이 낫습니다
- 강제집행 — 판결을 받은 뒤 재산에 집행합니다
임대인에게 재산이 없어 보이면 가압류를 먼저 검토합니다. 이겨도 집행할 것이 없으면 종이만 남습니다.
상대가 흔히 하는 말과 실제
| 듣는 말 | 확인할 것 |
|---|---|
| “다음 세입자가 들어와야 준다” | 반환 의무는 새 임차인과 연동되지 않는 것이 원칙입니다 |
| “집이 안 나가서 어쩔 수 없다” | 사정은 사정이고 기한은 기한입니다 |
| “원상회복 하고 나가면 주겠다” | 공제 범위는 근거가 있어야 합니다 |
| “집이 팔렸으니 새 주인에게 받아라” | 승계 여부를 등기부로 확인합니다 |
준비할 자료
- 임대차계약서와 특약 전부
- 보증금 이체 내역
- 등기사항전부증명서, 말소사항 포함
- 주민등록등본, 전입일이 보이도록
- 갱신 거절과 반환 요구를 남긴 기록
집을 비워야 한다면 임차권등기명령이 먼저입니다. 재산 확보는 가압류에, 순위 계산은 내 보증금은 몇 순위인가에 정리했습니다. 회수 가능액은 임대인의 자력과 선순위 상황에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
이사를 먼저 가도 되나요?
가장 위험한 순서입니다. 나가면서 전출하면 대항요건이 끊겨 순위가 사라질 수 있습니다. 부득이 나가야 한다면 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 움직이십시오.
임대인이 “다음 세입자가 들어와야 준다”고 합니다
반환 의무는 새 임차인이 구해지는 것과 연동되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 다투는 데 시간이 걸리므로, 통지를 남기면서 임차권등기와 재산 확인을 병행하는 편이 낫습니다.
집이 팔렸는데 누구에게 청구하나요?
임대인의 지위가 새 소유자에게 승계되는 것이 원칙입니다. 등기부로 소유자 변동을 확인하고, 승계 여부에 다툼이 있으면 두 사람 모두에게 통지를 남겨 두십시오.
보증보험에 가입돼 있다면 전세보증금 반환보증의 통지기한을 먼저 확인하십시오. 집이 팔려 임대인이 바뀐 경우는 집주인이 바뀌면에, 지급명령과 소송 중 어느 쪽으로 갈지는 지급명령과 소송에 정리했습니다.