임대차분쟁
환산보증금 기준을 넘으면 무엇이 달라지나
상가건물 임대차보호법은 일정 규모 이하의 임대차를 주로 보호합니다. 그 기준이 환산보증금입니다. 다만 넘는다고 법 전체가 빠지는 것은 아닙니다.
계산법
“ 환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100) “
부가가치세를 포함할지는 계약과 사정에 따라 다툼이 있습니다. 기준 금액은 지역별로 다르게 정해져 있고 시행령으로 바뀌므로, 계약 시점의 기준을 확인해야 합니다.
넘어도 적용되는 것
| 규정 | 내용 |
|---|---|
| 계약갱신요구권 | 최초 계약일부터 10년 범위 |
| 권리금 회수 기회 보호 | 신규 임차인 주선과 방해 금지 |
| 대항력 | 인도 + 사업자등록으로 생깁니다 |
| 차임 연체 해지 기준 | 3기 |
| 계약 해지 관련 일부 규정 | — |
넘으면 빠지는 것
| 규정 | 결과 |
|---|---|
| 우선변제권 | 확정일자를 받아도 배당에서 순위가 서지 않습니다 |
| 최우선변제 | 대상이 아닙니다 |
| 차임 증액 상한 | 법정 상한이 적용되지 않습니다 |
| 묵시적 갱신 규정 | 민법의 일반 규정으로 갑니다 |
| 임차권등기명령 | 이용이 제한됩니다 |
우선변제권이 빠지는 것이 가장 큽니다. 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려워집니다.
기준을 넘는 상가라면 보증금을 낮추고 차임을 조정하거나, 담보를 따로 확보하는 방식을 검토하게 됩니다.
계약 전에 확인할 것
- 계약 시점의 지역별 기준 금액
- 내 계약의 환산보증금
- 넘는다면 등기부의 선순위 담보 규모
- 대항력만으로 버틸 수 있는 구조인지
- 특약으로 보완할 부분 — 증액 제한, 갱신 조건
중간에 기준을 넘게 되면
차임을 올려 환산보증금이 기준을 넘게 되는 경우가 있습니다. 이때 이미 갖춘 대항력이나 진행 중인 관계를 어떻게 볼지는 다툼의 여지가 있습니다. 증액에 합의하기 전에 넘는지 여부를 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다.
준비할 자료
- 임대차계약서와 특약, 차임 변동 이력
- 사업자등록증과 등록일
- 건물 등기부, 말소사항 포함
- 관할 지역의 기준 금액 확인 자료
갱신 기간은 상가 갱신요구권 10년에, 권리금은 권리금 회수 방해에, 주택 쪽 순위 계산은 내 보증금은 몇 순위인가에 정리했습니다. 적용 여부는 계약 시점의 기준과 금액에 따라 달라집니다.