임차권등기명령, 신청서를 내고 이사하면 안 되는 이유

이 사이트에 들어오는 상담 가운데 가장 자주, 그리고 가장 늦게 발견되는 실수입니다. “신청은 해뒀으니 이사해도 되겠지”에서 순서가 하나 어긋나 있습니다.

왜 신청만으로는 부족한가

주택임대차보호법이 임차인에게 주는 힘은 두 가지입니다. 대항력은 인도와 주민등록에서, 우선변제권은 거기에 확정일자가 더해져서 생깁니다. 두 가지 모두 그 상태가 유지되는 동안 존속합니다. 짐을 빼고 전출신고를 하면 그 근거가 사라집니다.

같은 법 제3조의3의 임차권등기명령은 이 문제를 풀기 위한 제도입니다. 등기부에 임차권이 기입되면 이사한 뒤에도 종전의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 등기가 된 다음의 이야기입니다. 법원에 서류를 접수한 시점이 아니라, 등기관이 등기부에 적어 넣은 시점이 기준입니다.

접수와 기입 사이에는 시간이 걸립니다. 그 사이에 전출하면 공백이 생기고, 하필 그 공백 기간에 다른 권리가 설정되면 순위가 뒤바뀔 수 있습니다. 등기부를 직접 열람해 확인한 뒤 이사하십시오.

언제 신청할 수 있나

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 이 제도를 쓸 수 없습니다. 종료 사유는 기간 만료뿐 아니라 해지도 포함되므로, 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하고 그 효력이 발생한 경우도 해당할 수 있습니다.

그래서 실무에서는 임대차가 언제 끝났는지를 먼저 특정합니다. 갱신 거절 통지를 언제 했는지, 도달했는지가 여기서 다시 문제됩니다.

신청에 필요한 것

목적물의 표시는 등기부와 일치해야 합니다. 다가구주택에서 방 호수가 계약서와 등기부에서 다르게 적혀 있는 경우가 있어, 이 부분에서 보정을 요구받는 일이 자주 생깁니다.

결정에서 기입까지

1. 신청 — 목적물 소재지 관할 법원에 접수합니다.
2. 심리 — 서면 심리가 원칙입니다. 임대인에게 결정이 고지됩니다.
3. 결정 — 인용되면 법원이 등기소에 촉탁합니다.
4. 기입 — 등기관이 등기부 을구에 임차권등기를 기입합니다. 여기까지 확인해야 합니다.

임대인이 결정에 이의를 제기할 수 있습니다. 보증금을 이미 반환했다거나 임대차가 종료되지 않았다는 주장이 대표적입니다. 그래서 종료 사실과 미반환 사실을 처음부터 자료로 갖춰 두는 것이 절차를 짧게 만듭니다.

기입된 뒤에 달라지는 것

• 이사해도 순위가 유지됩니다. 종전의 대항력·우선변제권이 그대로 남습니다.
• 등기부에 드러납니다. 이후 그 집을 보러 오는 사람과 금융기관이 이 등기를 보게 되므로, 임대인에게는 사실상의 압박이 됩니다.
• 보증금 반환 의무가 먼저입니다. 임차권등기가 된 뒤에는 임대인의 반환 의무가 임차인의 목적물 인도 의무보다 먼저 이행되어야 하는 관계로 봅니다.

다만 등기가 되었다고 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 회수는 별개의 절차입니다. 보증금반환청구와 강제집행, 경매가 진행 중이라면 배당요구가 이어집니다. 이 흐름은 임대차분쟁 페이지에 정리해 두었습니다.

자주 어긋나는 지점

• 신청 접수와 등기 기입을 같은 것으로 보는 경우가 많습니다. 이사는 등기부에 임차권이 실제로 기입된 뒤에 해야 합니다.
• 계약이 아직 끝나지 않았거나 반환할 보증금이 남지 않았다면 요건이 맞지 않을 수 있습니다. 종료 통지와 정산 내역을 먼저 확인해야 합니다.
• 목적물 표시, 임대차 기간, 보증금 액수에 오류가 있으면 보정 명령으로 시간이 늘어납니다. 계약서와 등기부의 동·호수 표기를 대조해야 합니다.
• 임차권등기는 권리를 보전하는 절차이지 돈을 지급받는 절차가 아닙니다. 기입 뒤에도 반환 청구, 배당요구 또는 강제집행 계획을 이어서 세워야 합니다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령은 얼마나 걸리나요?

신청부터 등기 기입까지 시간이 걸리고, 임대인에게 송달되는 과정에서 늘어날 수 있습니다. 결정이 났다고 끝이 아니라 등기부에 기입된 것을 확인해야 이사해도 순위가 유지됩니다.

등기 비용은 나중에 받을 수 있나요?

신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있는 항목으로 다루어지는 것이 보통입니다. 영수증과 등록면허세 납부 자료를 보관해 두십시오.

임차권등기는 나중에 어떻게 지우나요?

보증금을 받은 뒤 말소합니다. 말소도 절차와 비용이 드는 일이라, 반환 합의를 할 때 말소 시점과 비용 부담을 함께 정해 두는 편이 깔끔합니다.