확정일자와 전입신고, 하나만 해서는 안 되는 이유

“전입신고 했으니 됐다” 는 말과 “확정일자 받았으니 됐다” 는 말이 둘 다 자주 들립니다. 그런데 두 가지는 지키는 것이 다릅니다. 하나만 하면 절반만 지켜집니다.

무엇이 다른가

우선변제권은 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자가 있어야 생깁니다. 확정일자만 먼저 받아두고 전입을 늦추면 그 사이에는 순위가 서지 않습니다.

하루가 순위를 가르는 구조

전입신고의 효력은 신고한 날이 아니라 다음 날 0시부터입니다. 반면 근저당은 접수한 날 바로 효력이 생깁니다.

“ 1월 10일 잔금·전입신고·확정일자 1월 10일 임대인이 같은 날 근저당 설정 → 근저당이 앞섭니다 1월 11일 0시 임차인의 대항력 발생 “

같은 날 처리해도 밀릴 수 있다는 뜻입니다. 그래서 특약으로 잔금일 다음 날까지 권리관계를 변동시키지 않는다는 내용을 넣어두는 것이 안전합니다.

이사·전입신고·확정일자는 같은 날 한 번에 처리하는 것이 원칙입니다. 순서를 나누면 틈이 생깁니다.

자주 어긋나는 상황

• 가족만 먼저 전입한 경우 — 세대원의 전입으로도 대항요건을 볼 수 있는지는 사정에 따라 다릅니다
• 잠깐 주소를 옮긴 경우 — 대항요건이 끊기면 순위가 새로 시작됩니다
• 계약을 갱신하며 보증금을 올린 경우 — 증액분은 새로 확정일자를 받아야 그 시점 순위가 됩니다
• 동·호수를 잘못 적은 경우 — 공부상 표시와 다르면 다툼이 생깁니다
• 다가구주택 — 지번만으로 충분한지, 호수까지 적어야 하는지가 문제될 수 있습니다

확인하는 방법

계약서에 찍힌 확정일자 도장과 주민등록등본의 전입일을 나란히 놓고 보면 됩니다. 등본은 전입일이 표시되도록 발급하십시오. 이 두 날짜가 보증금 사건에서 가장 먼저 확인하는 것입니다.

증액분 처리는 차임 증액에, 하루 차이로 갈리는 사례는 대항력의 하루에 정리했습니다. 순위 계산 전체는 내 보증금은 몇 순위인가를 보시기 바랍니다. 구체적인 순위는 등기부와 날짜를 함께 봐야 판단할 수 있습니다.