소액임차인 최우선변제, 내가 대상인가

선순위 근저당이 잔뜩 잡힌 집이라도, 보증금이 크지 않다면 다른 담보물권자보다 먼저 일정액을 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제입니다. 다만 해당 여부를 계산하는 방법 때문에 착오가 잦습니다.

순위가 밀려도 먼저 받는 돈

경매에서 배당은 원칙적으로 순위대로 이루어집니다. 확정일자가 늦으면 앞선 근저당이 다 받아간 뒤에야 차례가 오고, 남는 것이 없으면 한 푼도 못 받습니다.

최우선변제는 이 원칙의 예외입니다. 보증금이 법이 정한 범위 안에 있는 임차인에게는, 순위와 무관하게 일정액을 먼저 배당합니다. 주거를 잃는 사람을 최소한이라도 보호하려는 취지입니다.

기준 시점을 착각하기 쉽다

가장 많이 틀리는 부분입니다. 대상이 되는 보증금 범위와 받을 수 있는 금액은 지역별로 정해져 있는데, 그 기준을 어느 시점의 것으로 보느냐가 문제입니다.

기준은 계약을 맺은 날이 아니라 담보물권이 설정된 시점을 놓고 판단하는 구조로 논의됩니다.

오래된 근저당이 앞에 있으면 그 시절 기준이 적용되어, 지금 기준으로는 대상인데도 해당되지 않는 경우가 생깁니다.

그래서 등기부를 볼 때 가장 앞선 담보물권의 접수일을 함께 확인해야 합니다. 이 날짜 하나로 결론이 갈립니다.

해당 여부를 가르는 네 가지

확정일자는 최우선변제 자체의 요건은 아닙니다. 다만 최우선변제액을 넘는 나머지 보증금을 순위에 따라 받으려면 필요하므로, 실무에서는 함께 갖춰 둡니다.

받을 수 있는 금액의 한계

보증금 전액이 아니라 정해진 일정액까지입니다. 그리고 여러 세대가 함께 최우선변제를 받는 경우, 배당할 재원에 한도가 있어 각자 받는 금액이 줄어들 수 있습니다.

다가구주택에서 여러 세대가 동시에 대상이 되면 이 문제가 실제로 생깁니다. 그래서 최우선변제만 믿고 계약하는 것은 위험합니다. 애초에 선순위 담보와 보증금 총액을 보고 들어가는 것이 먼저입니다.

해당된다면 해야 할 일

1. 등기부에서 가장 앞선 담보물권의 접수일을 확인합니다.
2. 그 시점 기준으로 내 보증금이 범위 안인지 확인합니다.
3. 경매가 진행 중이면 배당요구종기를 확인하고 기한 내에 배당요구를 합니다.
4. 배당요구종기까지 전출하지 않습니다. 대항요건이 유지되어야 합니다.
5. 배당표가 나오면 금액을 확인하고, 잘못됐다면 배당기일에 이의를 진술합니다.

배당 절차 전반은 경매·공매에, 시점별 할 일은 보증금 체크리스트에 정리해 두었습니다.