집주인이 바뀌었습니다, 내 계약은 어떻게 되나

살고 있는 집이 팔렸다는 이야기를 들으면 두 가지가 걱정됩니다. 계속 살 수 있는지, 그리고 보증금을 누구에게 받아야 하는지. 답은 대항력이 있느냐에서 갈립니다.

대항력이 있으면 지위가 넘어갑니다

주택임대차보호법 제3조는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 하고 있습니다. 인도와 주민등록을 갖춰 대항력이 생긴 임차인이라면, 소유자가 바뀌어도 남은 기간 동안 계속 거주할 수 있고 보증금 반환도 새 소유자에게 청구하게 됩니다.

반대로 대항력이 없다면 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려울 수 있습니다. 그래서 매매 소식을 들으면 먼저 등기부에서 소유권 이전 시점을, 주민등록등본에서 내 전입일을 확인해 나란히 놓아 봐야 합니다.

종전 임대인에게는 못 받나

지위가 승계되면 반환 의무도 새 소유자에게 넘어가는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 종전 임대인은 원칙적으로 벗어납니다.

다만 임차인이 승계를 원하지 않는 경우에 관한 논의가 있습니다. 매매 사실을 안 뒤 이의를 제기하는 방법이 검토되기도 하는데, 인정되는 범위와 요건이 정해져 있어 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 종전 임대인의 자력이 더 낫다고 판단되는 상황이라면 미루지 말고 상담하시는 편이 좋습니다.

새 소유자가 나가라고 하면

소유자가 바뀌었다는 사정만으로 계약을 끝낼 수는 없습니다. 새 소유자도 종전 계약 조건에 묶입니다. 다만 계약 기간이 끝나는 시점에는 갱신 거절 사유를 따지게 되는데, 실거주를 이유로 한 거절이 이 국면에서 자주 나옵니다. 이 부분은 계약갱신요구권 거절에서 따로 다뤘습니다.

매매가 진행 중일 때 해두면 좋은 것

• 등기부를 주기적으로 확인합니다. 소유권 이전과 함께 근저당이 새로 설정되는 경우가 있습니다.
• 전출하지 않습니다. 이 시기에 주소를 옮기면 대항력이 끊깁니다.
• 차임은 누구에게 낼지 확인합니다. 이전 등기 완료 시점을 기준으로 정리하고, 문자로 남겨 둡니다.
• 새 소유자의 연락처를 확보합니다. 반환 청구의 상대방이 됩니다.

정리

소유권이 이전되었다면 먼저 이전 원인이 매매인지 경매인지 확인하고, 등기부에서 새 소유자의 취득일과 임차인의 대항력 발생일을 비교해야 합니다. 대항력이 인정되는 임대차라면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 경매에서 임차권이 소멸하는 구조나 보증금 배당 관계는 별도로 살펴야 합니다. 새 소유자에게 계약서 사본과 보증금 액수, 반환 계좌, 만기 의사를 서면으로 알리고 도달 기록을 남겨 두십시오.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 하나요?

임대인의 지위가 승계되므로 다시 쓰지 않아도 됩니다. 새 임대인이 요구해도 기존 조건이 그대로 이어지는 것이 원칙입니다.

보증금은 누구에게 받나요?

승계된 새 소유자에게 청구하는 것이 원칙입니다. 승계 여부에 다툼이 있으면 두 사람 모두에게 통지를 남겨 두십시오.

새 주인이 실거주한다며 나가라고 합니다

갱신 거절 사유에 해당하는지, 요구 기간을 지켰는지를 봅니다. 실거주를 이유로 했는데 실제로는 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 문제가 생깁니다.

1. 대항력이 있으면 새 소유자가 임대인이 된다
2. 보증금도 새 소유자에게 청구한다
3. 이 시기에 전출하지 않는 것이 가장 중요하다
4. 종전 임대인의 자력이 더 낫다고 판단되면 미루지 말고 확인한다