깡통전세, 계약 전에 보이는 징후가 있습니다

“깡통” 이라는 말은 집을 팔아도 보증금이 다 나오지 않는 상태를 가리킵니다. 사고가 난 뒤에 보면 대부분 계약 전에 확인할 수 있었던 신호가 있었습니다.

숫자로 먼저 봅니다

가장 단순한 계산부터 합니다. 이 비율이 높을수록 여유가 없습니다.

“ (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 시세 “

• 선순위 채권 — 등기부의 근저당 채권최고액. 실제 대출 잔액보다 크게 잡혀 있는 것이 보통이지만, 경매에서는 최고액 기준으로 줄을 섭니다
• 시세 — 매매 실거래가를 봅니다. 신축 빌라는 분양가와 실거래가가 벌어지는 경우가 있어 분양가를 그대로 믿지 않는 편이 좋습니다
• 다가구주택이라면 다른 세대의 보증금 합계가 여기 더해집니다. 등기부에 나오지 않는 금액입니다

등기부에서 보는 신호

사람과 정황에서 보는 신호

• 임대인을 한 번도 만나지 못하는 경우. 대리인만 나오면 위임장과 인감증명을 확인합니다
• 보증금을 임대인 명의가 아닌 계좌로 보내달라고 하는 경우
• 시세보다 눈에 띄게 높은 보증금을 제시하면서 빠른 계약을 재촉하는 경우
• 같은 건물·같은 중개인을 통해 동시에 여러 세대가 계약되는 경우
• 전세보증금 반환보증 가입이 안 되는 물건. 보증기관이 거절했다면 그 자체가 판단 자료입니다

하나만으로 단정할 신호는 없습니다. 다만 두세 개가 겹치면 계약을 미루고 확인할 이유가 됩니다.

계약을 진행한다면 최소한 이것

1. 잔금일 당일 등기부를 다시 발급받아, 계약 후 새로 붙은 것이 없는지 확인합니다
2. 잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 처리합니다. 하루가 순위를 가릅니다
3. 특약에 잔금일까지 권리관계를 변동시키지 않는다는 내용과, 위반 시 처리를 적어둡니다
4. 중개대상물 확인·설명서에 선순위 보증금과 신탁 여부를 기재하도록 요구합니다

이미 계약한 뒤라면

지금 확인해도 늦지 않습니다. 위험이 크다고 판단되면 만기까지 기다리기보다 미리 준비하는 편이 낫습니다. 등기부에 새 근저당이 붙는지 주기적으로 보고, 갱신 여부를 일찍 정합니다.

자주 묻는 질문

신축 빌라는 시세를 어떻게 확인하나요?

분양가와 실거래가가 벌어지는 경우가 있어 분양가를 그대로 믿지 않는 편이 좋습니다. 인근 유사 물건의 실거래 신고가를 보고, 매매 사례가 적으면 그 자체를 위험 신호로 봅니다.

보증보험 가입이 안 되면 계약하면 안 되나요?

보증기관이 거절했다는 것은 그 기관의 기준으로 위험하다고 본 것입니다. 계약을 막는 규정은 아니지만 판단 자료로는 무겁게 볼 만합니다.

임대인이 법인이면 더 위험한가요?

법인 자체가 문제는 아니지만, 다수 물건을 보유한 법인이라면 한 건의 사고가 전체로 번질 수 있습니다. 등기부에서 소유 이력과 담보 상태를 함께 보십시오.

계약 전 점검표는 계약 전 등기부에서 걸러내는 다섯 가지에, 다가구 특유의 위험은 다가구주택 선순위 보증금에 정리했습니다. 피해가 확인된 뒤의 순서는 전세사기 직후 대응을 보시기 바랍니다. 회수 가능액은 사안에 따라 크게 달라집니다.