깡통전세, 계약 전에 보이는 징후가 있습니다

“깡통” 이라는 말은 집을 팔아도 보증금이 다 나오지 않는 상태를 가리킵니다. 사고가 난 뒤에 보면 대부분 계약 전에 확인할 수 있었던 신호가 있었습니다.

숫자로 먼저 봅니다

가장 단순한 계산부터 합니다. 이 비율이 높을수록 여유가 없습니다.

“ (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 시세 “

• 선순위 채권 — 등기부의 근저당 채권최고액. 실제 대출 잔액보다 크게 잡혀 있는 것이 보통이지만, 경매에서는 최고액 기준으로 줄을 섭니다
• 시세 — 매매 실거래가를 봅니다. 신축 빌라는 분양가와 실거래가가 벌어지는 경우가 있어 분양가를 그대로 믿지 않는 편이 좋습니다
• 다가구주택이라면 다른 세대의 보증금 합계가 여기 더해집니다. 등기부에 나오지 않는 금액입니다

등기부에서 보는 신호

사람과 정황에서 보는 신호

• 임대인을 한 번도 만나지 못하는 경우. 대리인만 나오면 위임장과 인감증명을 확인합니다
• 보증금을 임대인 명의가 아닌 계좌로 보내달라고 하는 경우
• 시세보다 눈에 띄게 높은 보증금을 제시하면서 빠른 계약을 재촉하는 경우
• 같은 건물·같은 중개인을 통해 동시에 여러 세대가 계약되는 경우
• 전세보증금 반환보증 가입이 안 되는 물건. 보증기관이 거절했다면 그 자체가 판단 자료입니다

하나만으로 단정할 신호는 없습니다. 다만 두세 개가 겹치면 계약을 미루고 확인할 이유가 됩니다.

계약을 진행한다면 최소한 이것

1. 잔금일 당일 등기부를 다시 발급받아, 계약 후 새로 붙은 것이 없는지 확인합니다
2. 잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 처리합니다. 하루가 순위를 가릅니다
3. 특약에 잔금일까지 권리관계를 변동시키지 않는다는 내용과, 위반 시 처리를 적어둡니다
4. 중개대상물 확인·설명서에 선순위 보증금과 신탁 여부를 기재하도록 요구합니다

이미 계약한 뒤라면

지금 확인해도 늦지 않습니다. 위험이 크다고 판단되면 만기까지 기다리기보다 미리 준비하는 편이 낫습니다. 등기부에 새 근저당이 붙는지 주기적으로 보고, 갱신 여부를 일찍 정합니다.

계약 전 점검표는 계약 전 등기부에서 걸러내는 다섯 가지에, 다가구 특유의 위험은 다가구주택 선순위 보증금에 정리했습니다. 피해가 확인된 뒤의 순서는 전세사기 직후 대응을 보시기 바랍니다. 회수 가능액은 사안에 따라 크게 달라집니다.