보증금 지키는 순서 — 계약 전부터 만기 후까지

보증금은 소송으로 지키는 것이 아니라 날짜와 순서로 지킵니다. 아래는 계약 전부터 만기 이후까지, 각 시점에 무엇을 끝내 두어야 하는지를 시간 순서로 정리한 것입니다.

계약 전 — 등기부에서 걸러낸다

계약서를 쓰기 전에 말소사항 포함 등기사항전부증명서를 발급받습니다. 여기서 걸러지지 않으면 뒤의 모든 조치가 소용없어집니다.

확인 항목	위험 신호
근저당 채권최고액	보증금을 더한 금액이 시세에 근접하면 경매 시 회수액이 남지 않습니다
계약 상대방	등기부상 소유자와 다르면 위임장·인감증명으로 대리권을 확인합니다
신탁 등기	소유자가 수탁자입니다. 위탁자와 맺은 계약으로는 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다
선순위 임차보증금	다가구주택이라면 다른 세대의 보증금 총액을 확인해야 합니다
가압류·경매개시결정	이미 기입되어 있다면 계약을 재고합니다

계약 당일 — 특약에 넣을 것

• 잔금일까지 새로운 담보를 설정하지 않는다 — 위반 시의 효과까지 함께 적어야 실효성이 생깁니다.
• 잔금 직전 등기부를 다시 확인하고 이상이 있으면 해제할 수 있다 — 확인 시점을 명시합니다.
• 선순위 권리관계에 관한 고지 내용 — 중개대상물 확인·설명서와 어긋나지 않게 적습니다.
• 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체하고 기록을 남깁니다.

입주 당일 — 하루를 벌지 마라

대항력은 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 0시에 생깁니다. 같은 날 근저당이 설정되면 그 근저당이 앞섭니다. 이 하루의 공백은 제도상 메울 수 없으므로, 전입신고와 확정일자를 입주 당일에 함께 끝내는 것이 최선입니다.

거주 중 — 상태가 바뀌는 순간

입주 후에도 권리가 흔들리는 때가 있습니다.

• 집주인이 바뀌었을 때 — 대항력이 있으면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 등기부로 확인해 두십시오.
• 일시적으로 주소를 옮겨야 할 때 — 세대원 전원이 전출하면 대항요건이 끊깁니다. 불가피하면 사전에 상담하십시오.
• 등기부에 압류·경매개시결정이 생겼을 때 — 배당요구종기를 확인하는 것이 최우선입니다.
• 차임 증액을 요구받았을 때 — 존속 중인 계약의 증액은 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 이내 재증액은 제한됩니다.

만기 6개월 전 — 갱신을 정한다

계약갱신요구권은 기간 만료 전 법이 정한 기간 안에 행사해야 합니다. 아무 말 없이 지나가면 묵시적 갱신이 되는데, 이 둘은 효과가 다릅니다.

구분	행사 방법	이후
계약갱신요구권	정해진 기간 안에 임차인이 요구	임대인은 법정 사유 없이 거절할 수 없습니다
묵시적 갱신	양쪽 모두 통지 없이 기간 경과	같은 조건으로 갱신되고, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다

갱신 요구는 문자나 내용증명 등 남는 방법으로 하십시오. 거절당했다면 그 사유를 서면으로 받아두어야 나중에 다툴 수 있습니다.

만기 후 미반환 — 여기서 순서가 갈린다

만기가 지났는데 보증금을 받지 못했다면, 이사 여부가 다음 조치를 정합니다.

1. 계속 거주할 수 있다면 — 대항요건을 유지한 채 반환청구를 진행합니다. 점유를 유지하는 것 자체가 압박이 됩니다.
2. 이사해야 한다면 — 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤 이사합니다. 신청만 하고 나가면 안 됩니다.
3. 상대가 미루기만 한다면 — 다른 재산에 가압류를 검토합니다. 판결을 받아도 재산이 없으면 회수하지 못합니다.
4. 이미 경매가 진행 중이라면 — 배당요구종기 안에 배당요구를 합니다. 이 기한은 연장되지 않습니다.

한 장 요약

시점	반드시 끝내야 할 것
계약 전	등기부 발급 · 채권최고액과 시세 비교 · 소유자 확인
계약 당일	담보 설정 금지 특약 · 소유자 명의 계좌로 이체
입주 당일	전입신고 + 확정일자 (같은 날)
만기 전	갱신 의사를 남는 방법으로 통지
미반환 시	이사 전 임차권등기 기입 확인
경매 개시 시	배당요구종기 내 배당요구