보증금·갱신·차임, 많이 묻는 질문

계속 거주할 수 있다면 서두르지 않아도 됩니다. 점유와 주민등록을 유지하는 것 자체가 가장 확실한 보전이기 때문입니다. 그 상태에서 반환을 요구하고 응하지 않으면 청구 절차로 넘어갑니다.

이사해야 한다면 순서가 중요합니다. 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 짐을 빼셔야 합니다.

안 됩니다. 권리를 유지시키는 것은 접수가 아니라 등기부 기입입니다. 접수와 기입 사이에는 시간이 걸리고, 그 사이에 전출하면 공백이 생깁니다.

등기부를 직접 열람해 임차권등기가 올라온 것을 눈으로 확인하신 뒤 이사 일정을 잡으시기 바랍니다.

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 반면 근저당권은 등기를 접수한 그 시각에 효력이 생깁니다.

그래서 같은 날 오전에 전입신고를 하고 오후에 근저당이 설정되면 근저당이 앞섭니다. 제도상 메울 수 없는 하루라, 계약 단계에서 특약으로 대비하는 것이 최선입니다.

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 봅니다. 즉 둘 중 늦은 쪽이 기준이 됩니다. 입주와 전입은 먼저 했더라도 확정일자가 늦으면 그 날짜로 순위가 정해집니다.

다만 대항력 자체는 전입 기준으로 유지되므로, 집주인이 바뀌어도 계속 거주할 권리는 남습니다.

보증금이 일정 범위 안에 있으면 다른 담보물권자보다 먼저 일정액을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조). 다만 대상이 되는 보증금 범위와 변제 금액은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 다르게 정해져 있습니다.

기준 시점이 계약일이 아니라 선순위 담보물권이 설정된 때라는 점 때문에 착오가 자주 생깁니다. 등기부를 함께 보고 판단해야 합니다.

가장 먼저 배당요구종기를 확인하십시오. 이 기한 안에 배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 그 경매 절차에서 배당을 받지 못할 수 있습니다.

배당요구를 마친 뒤에는 배당표를 확인하고, 금액이 잘못됐다면 배당기일에 출석해 이의를 진술한 다음 정해진 기간 안에 소를 제기해야 합니다.

거절에는 법이 정한 사유가 있어야 합니다. 임대인이나 그 직계존비속의 실거주, 2기 이상의 차임 연체 등이 규정되어 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

실거주를 이유로 거절해 놓고 실제로는 다른 사람에게 임대한 사실이 확인되면 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다. 거절 사유를 서면으로 받아두시기 바랍니다.

존속 중인 계약의 증액 청구는 약정 금액의 20분의 1을 넘을 수 없고, 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다(같은 법 제7조).

다툼은 대개 "이것이 갱신이냐 새 계약이냐"에서 생깁니다. 형식상 새 계약서를 쓰자고 하더라도 실질이 갱신이라면 제한이 적용될 여지가 있으므로, 서명 전에 확인하시는 편이 좋습니다.

대항력을 갖추고 있다면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 남은 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 보증금도 새 소유자에게 청구하게 됩니다.

반대로 대항력이 없다면 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려울 수 있습니다. 등기부에서 소유권 이전 시점과 본인의 전입일을 비교해 보셔야 합니다.

연체된 차임과 관리비, 원상회복 의무를 이행하지 않아 생긴 비용이 주로 문제됩니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모까지 원상회복 대상으로 보기는 어렵다고 논의됩니다.

다툼을 줄이려면 퇴거 당일 현장을 촬영하고 공과금 정산 내역을 남겨두는 것이 좋습니다. 사진에 날짜가 남도록 저장하십시오.