원상회복, 어디까지가 임차인 몫인가

퇴거하고 나면 임대인이 도배·장판·설비 비용을 보증금에서 빼겠다고 통보하는 경우가 있습니다. 이때 다투는 것은 금액이 아니라 어디까지가 임차인의 의무인가입니다.

원칙 — 빌린 상태로 돌려준다

민법상 임차인은 목적물을 반환할 때 원래 상태로 되돌릴 의무를 집니다. 다만 “원래 상태”가 새것 같은 상태를 뜻하지는 않습니다. 사람이 살면 생기는 마모까지 임차인이 부담한다고 보기는 어렵다고 논의됩니다.

다만 계약서 특약이 있으면 그 문언이 먼저 검토됩니다. 결론은 특약의 내용과 실제 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

특약이 있으면 문언부터 봅니다

“원상복구 후 명도한다” 같은 한 줄이 들어 있는 경우가 많습니다. 문제는 그 한 줄이 어디까지를 뜻하는지입니다.

• 범위를 적지 않은 포괄 문언이면 통상 마모까지 포함하는 것으로 볼 수 있는지가 다투어집니다
• “도배·장판은 임차인이 시공한다” 처럼 항목을 특정했다면 그 항목이 기준이 됩니다
• 입주 당시 이미 낡아 있던 부분은 애초에 임차인이 만든 것이 아닙니다

다툼을 줄이는 것은 사진입니다

이 유형은 법리보다 입증에서 갈립니다. 상태를 증명하지 못하면 상대의 견적서가 그대로 기준이 됩니다.

1. 입주 당일 방마다 넓게 한 번, 하자 부위는 가까이 한 번 촬영합니다
2. 촬영 일시가 남도록 저장하고, 그날 임대인에게 하자 목록을 문자로 보냅니다
3. 퇴거 당일 같은 자리에서 다시 촬영합니다
4. 공과금·관리비 정산 내역을 함께 보관합니다

입주 사진이 없다면 중개대상물 확인·설명서, 입주 직후 지인에게 보낸 사진, 수리 요청 문자 같은 것이 대신 쓰이기도 합니다.

견적서를 받았다면

• 항목별로 나뉘어 있는지 확인합니다. 총액만 적힌 견적은 다투기 쉽습니다
• 노후 교체분과 임차인 귀책분이 섞여 있지 않은지 봅니다
• 시공 전 사진과 시공 후 사진을 요구할 수 있습니다
• 금액 차이가 크면 별도 견적을 받아 비교합니다

공제에 동의하지 않는다면 동의하지 않는다는 뜻을 먼저 문자로 남기고 반환을 청구하십시오. 말없이 기다리면 묵시적으로 인정한 것으로 해석될 여지가 생깁니다.

자주 묻는 질문

도배·장판은 무조건 해줘야 하나요?

통상의 사용으로 생긴 변색이나 마모는 임차인 몫으로 보기 어렵습니다. 특약이 있어도 범위가 과도하면 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

못 자국은 어떻게 되나요?

작은 자국과 큰 구멍은 다르게 봅니다. 입주 당시 사진이 있으면 판단이 훨씬 빨라집니다.

임대인이 견적서를 보내왔습니다

항목이 실제 파손과 맞는지, 노후로 인한 부분이 섞여 있지 않은지 확인하십시오. 동의하지 않는다면 그 뜻을 먼저 문자로 남기는 편이 좋습니다.

공제할 수 있는 항목 전체는 보증금에서 공제할 수 있는 항목에 정리했습니다. 반환이 늦어지고 있다면 만기인데 보증금을 안 줍니다를, 절차 전체는 사건 절차를 보시기 바랍니다.