보증금에서 공제할 수 있는 항목

계약이 끝나면 보증금에서 무엇을 뺄 수 있는지가 문제됩니다. 임대인은 넓게 보고 임차인은 좁게 봅니다. 근거가 있는 항목만 세우는 편이 결과적으로 빠릅니다.

대체로 인정되는 것

다투어지는 것 — 원상회복의 범위

가장 자주 부딪히는 자리입니다. 기준은 통상의 사용으로 생긴 손모인가입니다.

전체 도배·장판을 일괄로 공제하는 것은 다투어집니다. 특약에 명시돼 있어도 범위가 과도하면 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

특약이 있으면 다 되나

계약서에 “퇴거 시 도배·장판은 임차인이 부담한다” 는 문구를 넣는 경우가 있습니다. 특약은 유효한 것이 원칙이지만, 임차인에게 지나치게 불리한 내용은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다. 거주 기간, 입주 당시 상태, 금액의 합리성을 함께 봅니다.

임대인 쪽에서 준비할 것

1. 입주 당시 사진 — 이것이 없으면 대부분의 주장이 어려워집니다
2. 퇴거 시 사진 — 같은 위치, 같은 각도로
3. 수리 견적서와 실제 지출 영수증
4. 차임·관리비 미납 내역표
5. 수선 요청을 받고 처리한 기록

임차인 쪽에서 준비할 것

• 입주 당일 사진 — 기존 하자를 찍어 임대인에게 보낸 기록이 가장 강합니다
• 관리비·공과금 정산 영수증
• 수선을 요청했으나 처리되지 않은 기록
• 견적서에 적힌 항목이 실제 파손과 맞는지 확인한 자료

공제액을 부풀리면 생기는 일

명도 소송에서 임대인이 근거 없이 공제액을 크게 세우면, 임차인의 동시이행 항변에 힘이 실립니다. 보증금을 돌려주지 않는 상태가 길어지고 지연손해금 문제도 붙습니다. 세울 수 있는 금액만 세우는 편이 회수도 빠릅니다.

자주 묻는 질문

관리비 미납도 공제되나요?

미납이 확인되면 공제 대상이 됩니다. 고지서와 납부 내역으로 금액을 특정할 수 있어야 합니다.

공제 내역을 안 알려주면요?

내역과 근거를 서면으로 요구하십시오. 근거 없이 공제하면 반환을 지체한 것으로 다투어질 수 있습니다.

일부만 동의할 수도 있나요?

가능합니다. 동의하는 항목과 아닌 항목을 나누어 밝히고, 다투는 부분만 남기는 편이 회수가 빠릅니다.

원상회복 판단 기준은 원상회복 범위에, 연체 해지 절차는 차임 연체 해지에 정리했습니다. 애초에 임대인이 고쳤어야 할 항목인지가 쟁점이라면 수선의무는 누구에게 있나를 함께 보시기 바랍니다. 인정 범위는 계약서와 현장 상태에 따라 달라집니다.