보증금에서 공제할 수 있는 항목

계약이 끝나면 보증금에서 무엇을 뺄 수 있는지가 문제됩니다. 임대인은 넓게 보고 임차인은 좁게 봅니다. 근거가 있는 항목만 세우는 편이 결과적으로 빠릅니다.

대체로 인정되는 것

다투어지는 것 — 원상회복의 범위

가장 자주 부딪히는 자리입니다. 기준은 통상의 사용으로 생긴 손모인가입니다.

전체 도배·장판을 일괄로 공제하는 것은 다투어집니다. 특약에 명시돼 있어도 범위가 과도하면 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

특약이 있으면 다 되나

계약서에 “퇴거 시 도배·장판은 임차인이 부담한다” 는 문구를 넣는 경우가 있습니다. 특약은 유효한 것이 원칙이지만, 임차인에게 지나치게 불리한 내용은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다. 거주 기간, 입주 당시 상태, 금액의 합리성을 함께 봅니다.

임대인 쪽에서 준비할 것

1. 입주 당시 사진 — 이것이 없으면 대부분의 주장이 어려워집니다
2. 퇴거 시 사진 — 같은 위치, 같은 각도로
3. 수리 견적서와 실제 지출 영수증
4. 차임·관리비 미납 내역표
5. 수선 요청을 받고 처리한 기록

임차인 쪽에서 준비할 것

• 입주 당일 사진 — 기존 하자를 찍어 임대인에게 보낸 기록이 가장 강합니다
• 관리비·공과금 정산 영수증
• 수선을 요청했으나 처리되지 않은 기록
• 견적서에 적힌 항목이 실제 파손과 맞는지 확인한 자료

공제액을 부풀리면 생기는 일

명도 소송에서 임대인이 근거 없이 공제액을 크게 세우면, 임차인의 동시이행 항변에 힘이 실립니다. 보증금을 돌려주지 않는 상태가 길어지고 지연손해금 문제도 붙습니다. 세울 수 있는 금액만 세우는 편이 회수도 빠릅니다.

원상회복 판단 기준은 원상회복 범위에, 연체 해지 절차는 차임 연체 해지에 정리했습니다. 인정 범위는 계약서와 현장 상태에 따라 달라집니다.