임대차분쟁
갱신 거절 사유를 어떻게 남겨야 하나
임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 사유가 있어도 그것을 남겨두지 않으면 나중에 다투기 어렵습니다.
거절할 수 있는 자리
- 차임 연체액이 기준에 이른 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 동의 없이 전대한 경우
- 임차인의 과실로 목적물이 크게 파손된 경우
- 철거·재건축이 예정되어 있고 계획을 구체적으로 알린 경우
- 임대인 또는 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 계약을 지속하기 어려운 중대한 사유
실거주가 가장 자주 문제됩니다
거절해 놓고 실제로는 다른 사람에게 세를 준 경우, 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그래서 실거주를 이유로 거절할 때는 그 진정성이 나중에 검증됩니다.
| 남겨둘 것 | 왜 |
|---|---|
| 거절 통지에 누가 거주하는지 명시 | 본인인지 직계존비속인지 |
| 거주 예정 시기 | 언제부터인지 |
| 실제 전입신고 기록 | 거주 사실의 증명 |
| 이사·수리 관련 자료 | 실제로 살았다는 정황 |
「일단 나가라고 하고 나중에 생각하자」가 가장 위험합니다. 실거주로 거절했다면 실제로 거주해야 합니다.
통지는 언제, 어떻게
- 법이 정한 기간 안에 통지합니다. 늦으면 묵시적 갱신이 됩니다
- 내용증명으로 보내 도달 시점을 남깁니다
- 거절 사유를 구체적으로 적습니다. “사정상” 같은 표현은 근거가 되지 않습니다
- 연체가 사유라면 월별 연체 내역을 함께 첨부합니다
사정이 바뀌었다면
거절한 뒤 실거주 계획이 무산되는 경우가 있습니다. 이때 그대로 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생깁니다.
- 사정 변경의 경위를 자료로 남깁니다
- 가능하면 기존 임차인에게 먼저 알리고 협의합니다
- 공실로 두는 것과 배상의 부담을 함께 계산합니다
임차인 쪽에서 확인할 것
거절 통지를 받았다면 그대로 받아들이기 전에 볼 것이 있습니다.
- 통지가 기간 안에 왔는지
- 사유가 법이 정한 것에 해당하는지
- 실거주라면 이후 등기부와 전입 상황을 확인할 수 있는지
- 나간 뒤 그 집이 다시 임대로 나왔는지
준비할 자료
- 임대차계약서와 갱신 이력
- 갱신 요구와 거절 통지의 내용증명·배달증명
- 차임 입금 내역
- 실거주라면 전입·이사 관련 자료
갱신요구권의 구조는 계약갱신요구권에, 묵시적 갱신은 묵시적 갱신에, 연체 해지는 차임 연체 해지에 정리했습니다. 인정 여부는 통지 시점과 사유의 소명 정도에 따라 달라집니다.