차임 연체로 계약을 해지하려면

차임이 밀리고 있다고 해서 곧바로 계약이 끝나지는 않습니다. 연체액이 기준에 이르렀는지와 해지 통지가 도달했는지, 두 가지를 갖춰야 합니다.

기준이 다릅니다

여기서 “2기·3기” 는 연속으로 밀린 개월 수가 아니라 누적 연체액을 뜻합니다. 한 달씩 띄엄띄엄 밀렸어도 합계가 기준에 이르면 해당합니다.

매달 조금씩 덜 내는 방식으로 누적된 경우가 실무에서 자주 문제됩니다. 합계로 계산하십시오.

통지가 실질입니다

기준에 이르렀다고 계약이 자동으로 끝나지 않습니다. 해지 의사를 밝히고 그것이 도달해야 효력이 생깁니다.

1. 내용증명으로 보냅니다. 연체 내역과 해지 의사를 함께 적습니다
2. 배달증명까지 붙이면 도달 시점이 남습니다
3. 반송되면 주소를 다시 확인합니다. 등기부상 주소, 계약서 주소, 실제 거주지
4. 도달일이 해지 시점이 되고, 그 이후의 점유는 무단 점유가 됩니다

통지 뒤에 밀린 돈을 내면

기준에 이른 상태에서 해지 통지가 도달했다면, 그 뒤에 연체액을 갚아도 이미 발생한 해지의 효력이 되살아나지 않는 것이 원칙입니다. 다만 임대인이 계속 차임을 받아 온 정황이 있으면 해지 의사를 철회한 것으로 다투어질 수 있습니다.

• 통지 후에는 차임 명목으로 수령하지 않는 편이 안전합니다
• 부득이 받는다면 “차임이 아니라 사용이익 상당액으로 받는다” 는 뜻을 남깁니다

나가지 않으면

해지 후에도 비우지 않으면 명도 절차로 갑니다. 이때 순서가 중요합니다.

• 점유자가 바뀔 조짐이 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다
• 소송에서는 보증금 반환과 동시이행 관계가 문제됩니다
• 연체 차임과 사용이익은 보증금에서 공제하게 됩니다

준비할 자료

• 임대차계약서와 특약
• 차임 입금 내역 — 연체 내역을 월별로 정리한 표
• 독촉한 기록 — 문자, 통화 이력
• 해지 통지 내용증명과 배달증명
• 관리비·공과금 미납 내역

공제 범위는 보증금에서 공제할 수 있는 항목에, 갱신 거절 사유 정리는 갱신 거절 사유에 있습니다. 해지 인정 여부는 연체 내역과 통지 도달에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

몇 달 밀려야 해지할 수 있나요?

개월 수가 아니라 누적 연체액이 기준입니다. 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 이를 때입니다. 조금씩 덜 낸 경우도 합산합니다.

해지 통지 없이 바로 명도소송을 할 수 있나요?

해지 의사가 도달해야 계약이 끝납니다. 통지를 건너뛰면 소송에서 그 지점부터 다투게 됩니다.

밀린 돈을 갚으면 해지가 취소되나요?

이미 도달한 해지의 효력이 되살아나지는 않는 것이 원칙입니다. 다만 임대인이 계속 차임을 받아 왔다면 다툼의 여지가 생깁니다.

연체와 함께 무단 전대가 확인되는 경우도 있습니다. 그때의 처리는 무단 전대가 확인됐을 때를 보시기 바랍니다.