무단 전대가 확인됐을 때

계약한 사람이 아닌 다른 사람이 살고 있습니다. 임대인의 동의 없이 다시 빌려준 것, 무단 전대입니다. 민법은 이를 해지 사유로 정하고 있습니다. 다만 곧바로 끝나지는 않습니다.

원칙과 예외

원칙은 동의 없는 전대는 해지할 수 있다는 것입니다. 그런데 판례는 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지를 제한하는 쪽으로 봅니다.

묵인이 특히 자주 쟁점이 됩니다. 알고도 차임을 계속 받아 왔다면 나중에 그 사유로 해지하기 어려워질 수 있습니다.

무단 전대를 알게 됐다면 알게 된 시점과 그 뒤의 대응을 기록해 두십시오. 시간이 흐르면 묵인으로 읽힙니다.

확인하는 순서

1. 실제 점유자가 누구인지 특정합니다 — 이름, 관계, 언제부터
2. 전대차 계약이 실제로 있는지, 대가가 오갔는지
3. 계약서에 전대 금지 특약이 있는지
4. 임대인이 이를 알고도 방치한 기간이 있는지

해지로 갈 때

1. 확인된 사실을 정리해 내용증명으로 해지 의사를 밝힙니다
2. 도달 시점이 해지 시점이 됩니다
3. 이후 차임을 차임 명목으로 받지 않는 편이 안전합니다
4. 비우지 않으면 명도 절차로 갑니다

전차인은 어떻게 되나

동의 없는 전차인은 임대인에게 대항하지 못하는 것이 원칙입니다. 즉 임대인은 전차인에게도 인도를 구할 수 있습니다.

명도 절차에서는 판결문에 적힌 사람과 실제 점유자가 같아야 집행이 됩니다. 전차인이 있다면 그 사람도 상대방에 포함해야 하고, 사람이 바뀔 조짐이 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다.

정리해서 이어가는 방법

해지가 늘 최선은 아닙니다. 전차인이 안정적으로 사용하고 있고 차임도 밀리지 않는다면, 전대를 사후 승낙하거나 전차인과 새 계약을 맺는 것이 나은 경우가 있습니다. 공실 기간과 명도 비용을 함께 계산해 보십시오.

준비할 자료

• 임대차계약서와 전대 금지 특약
• 실제 점유자를 확인한 자료 — 사진, 우편물, 관리사무소 확인
• 전대차 계약서가 확보된다면 그 사본
• 차임 입금자 명의 — 계약자와 다르면 정황이 됩니다
• 해지 통지의 내용증명·배달증명

해지 후 절차는 차임 연체 해지와 같은 흐름입니다. 갱신 거절 사유 정리는 갱신 거절 사유를 보시기 바랍니다. 해지 인정 여부는 전대의 범위와 정황에 따라 달라집니다.