차임 5% 제한, 갱신이냐 새 계약이냐로 갈립니다

월세를 올려달라는 연락을 받으면 대부분 “5%까지만 올릴 수 있다던데”를 떠올립니다. 맞는 말이지만 적용되는 국면이 정해져 있습니다. 다툼은 거의 전부 그 경계에서 생깁니다.

한도가 걸리는 경우

주택임대차보호법 제7조와 시행령은 존속 중인 계약에서의 증액 청구를 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하도록 하고, 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 청구하지 못하도록 정하고 있습니다.

여기서 핵심은 “존속 중인 계약”입니다. 계약이 이어지는 상태에서 조건만 바꾸는 것이라야 이 제한이 걸립니다.

계약이 끝나고 임대인이 다른 사람과 새로 계약하는 경우, 그 금액에는 이 제한이 그대로 적용되지 않습니다. 임대인 입장에서는 이 차이가 크기 때문에, 형식을 새 계약으로 만들려는 시도가 나옵니다.

형식이 새 계약이라도 실질이 갱신이라면 제한이 적용될 여지가 있습니다. 다만 어떻게 판단되는지는 계약의 경위와 당사자의 의사에 달려 있어, 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

서명 전에 상담하시는 편이 좋습니다. 새 계약서에 서명한 뒤에는 “실질은 갱신이었다”는 주장을 세우기가 더 어려워집니다.

증액 청구를 받았다고 곧바로 응해야 하는 것은 아닙니다. 청구가 정당한지, 한도 안인지, 직전 증액으로부터 1년이 지났는지를 확인하고 협의하면 됩니다.

상가건물 임대차보호법에도 증액 제한이 있으나 주택과 수치와 구조가 다릅니다. 환산보증금이 일정 기준을 넘는 상가는 적용 범위 자체가 달라지므로, 상가라면 주택 기준을 그대로 대입하지 마시기 바랍니다.

갱신 자체의 구조는 계약갱신요구권과 묵시적 갱신에 정리했습니다. 증액분은 새로 확정일자를 받아야 그 시점 순위가 되므로 확정일자와 전입신고를 함께 보시기 바랍니다.