계약 전 등기부에서 걸러내는 다섯 가지

보증금 사고 상담을 받다 보면 같은 말을 하게 됩니다. “계약 전에 한 번만 보셨으면.” 사고의 상당수는 등기사항전부증명서 한 장으로 걸러낼 수 있었던 것들입니다.

발급부터 제대로

인터넷등기소에서 말소사항 포함으로 받으십시오. 현재 유효한 권리만 나오는 요약본으로는 지나간 흐름이 보이지 않습니다. 소유자가 최근에 여러 번 바뀌었다든가, 근저당이 붙었다 지워지기를 반복했다든가 하는 것이 판단에 쓰입니다.

계약 당일과 잔금 당일, 두 번 받으시는 것을 권합니다. 그 사이에 권리가 붙는 경우가 실제로 있습니다.

① 갑구 — 소유자가 계약 상대와 같은가

가장 기본인데 가장 많이 건너뜁니다.

• 계약서에 적힌 임대인이 등기부상 소유자와 이름과 생년월일까지 같은지
• 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명이 있는지, 위임 범위에 임대차가 들어 있는지
• 공동소유라면 다른 공유자의 동의가 있는지

② 갑구 — 압류·가압류·경매개시결정

하나라도 보이면 계약을 재고하십시오. 이미 다른 채권자가 움직이고 있다는 뜻입니다. 신탁등기가 있으면 소유자가 수탁자이므로, 위탁자와 맺은 계약으로는 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다.

③ 을구 — 채권최고액을 시세와 비교

여기가 핵심입니다.

채권최고액은 실제 채무보다 크게 잡히는 것이 보통이지만, 계산할 때는 최고액으로 보는 편이 안전합니다.

④ 다가구라면 선순위 보증금

다세대는 호실별로 등기가 나뉘어 있어 내 호실만 보면 되지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 소유입니다. 다른 세대의 보증금이 전부 나보다 앞설 수 있습니다.

등기부에는 이 금액이 나오지 않습니다. 임대인에게 자료를 요구하고, 중개대상물 확인·설명서에 기재하도록 하십시오. 알려주지 않으면 그 자체가 신호입니다.

⑤ 특약으로 잔금일 이후를 막기

등기부 확인은 계약 시점의 사진일 뿐입니다. 그 뒤에 붙는 것을 막는 것은 특약입니다.

• 잔금일 다음 날까지 새로운 담보를 설정하지 않는다
• 위반하면 계약을 해제하고 손해를 배상한다
• 잔금 직전 등기부를 재확인하고 이상이 있으면 지급을 보류한다

효과까지 적어야 실효성이 생깁니다. 금지만 적으면 선언에 그칩니다.

확인 순서 요약

1. 말소사항 포함으로 발급
2. 갑구에서 소유자 확인
3. 갑구에서 압류·경매·신탁 확인
4. 을구에서 채권최고액 합산, 시세와 비교
5. 다가구면 선순위 보증금 확인
6. 특약에 담보 설정 금지와 그 효과 명시

여섯 단계가 끝나면 대부분의 사고는 걸러집니다. 판단이 애매하면 계약 전에 확인받으시는 편이 사후 대응보다 훨씬 저렴합니다.

다가구주택 특유의 위험은 다가구주택 선순위 보증금에, 위험 신호를 숫자로 재는 방법은 깡통전세 징후에 정리했습니다. 등기부 소유자가 신탁회사라면 신탁 등기된 집을 먼저 보시기 바랍니다.