전세사기
중개사에게 책임을 물을 수 있는 경우
보증금을 잃은 뒤 임대인에게 재산이 없으면, 남는 상대가 중개인인 경우가 있습니다. 다만 중개했다는 사실만으로 책임이 생기지는 않습니다. 무엇을 하지 않았는지가 기준입니다.
확인·설명 의무가 출발점입니다
공인중개사법은 중개인에게 권리관계를 확인해 설명하고, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 적어 교부하도록 하고 있습니다. 이 서류가 나중에 그대로 판단 자료가 됩니다.
| 항목 | 다투어지는 지점 |
|---|---|
| 선순위 근저당 | 채권최고액을 알려줬는지, 의미를 설명했는지 |
| 다가구 선순위 보증금 | 확인을 시도했는지, 못 받았으면 그 사실을 적었는지 |
| 신탁 등기 | 신탁원부를 확인하고 계약 상대방을 설명했는지 |
| 임대인 본인 확인 | 대리인이라면 위임장·인감을 확인했는지 |
| 계약 직전 권리 변동 | 잔금일 등기부를 다시 확인했는지 |
특히 “확인하지 못했다” 는 사실을 적어두지 않은 경우가 자주 문제됩니다. 모르는 것을 모른다고 적는 것도 의무의 이행입니다.
공제는 어떻게 작동하나
개업공인중개사는 손해배상 책임을 담보하기 위해 공제에 가입합니다. 청구는 대체로 이 순서입니다.
- 중개인의 과실과 손해를 특정합니다
- 공제사업자에 청구하거나, 중개인을 상대로 소송을 제기합니다
- 책임이 인정되면 공제 한도 내에서 지급됩니다
여기서 오해가 자주 생깁니다. 공제 한도는 사고 한 건당이 아니라 중개인의 연간 한도로 운영되는 구조입니다. 같은 중개인을 통한 피해자가 여럿이면 한도를 나눠 갖게 될 수 있습니다. 먼저 움직인 쪽이 유리해지는 이유입니다.
한도와 산정 방식은 가입 내용에 따라 다르므로, 공제증서 사본을 먼저 확보하는 것이 좋습니다.
책임이 제한되는 경우
- 임차인 쪽에도 확인을 소홀히 한 사정이 있으면 과실이 상계될 수 있습니다
- 중개인이 알 수 없었던 사정까지 책임지지는 않습니다
- 중개보조원이 관여한 경우 책임 주체를 따로 따져야 합니다
- 중개 없이 직거래한 부분은 대상이 아닙니다
준비할 자료
- 중개대상물 확인·설명서 원본과 서명 부분
- 계약 과정에서 오간 문자·메신저 전부. 삭제 전에 백업해 두십시오
- 매물 광고 화면 — 게시 내용과 실제가 다른 경우가 있습니다
- 공제증서 사본
- 당시 등기부와 지금의 등기부
인정 범위와 금액은 사안에 따라 크게 달라집니다. 확인·설명서에 무엇이 적혀 있는지를 먼저 보고 판단하는 것이 순서입니다.
피해 직후의 전체 순서는 전세사기 직후 대응에, 신탁 물건의 구조는 신탁 등기된 집에 정리했습니다.