인도명령 신청과 6개월 — 놓치면 소송으로 갑니다

낙찰받고 대금을 냈는데 점유자가 나가지 않습니다. 이때 쓰는 것이 인도명령입니다. 명도소송보다 훨씬 빠른 대신 기간과 상대가 정해져 있습니다.

기간이 먼저입니다

인도명령은 대금을 낸 날부터 6개월 안에 신청해야 합니다. 이 기간을 넘기면 인도명령을 쓸 수 없고 명도소송으로 가야 합니다. 절차가 몇 배로 길어집니다.

“ 대금 납부 → 6개월 : 인도명령 (결정 → 집행) 6개월 경과 : 명도소송 (변론 → 판결 → 집행) “

점유자와 협의가 진행 중이더라도 기간은 그대로 흐릅니다. 협의하면서 신청은 걸어두는 편이 안전합니다.

되는 상대와 안 되는 상대

핵심은 대항할 수 있는 권원이 있는가입니다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 사람은 인도명령의 대상이 아닙니다. 그래서 입찰 전 권리분석이 여기까지 이어집니다.

대항력 있는 임차인이 있는 물건은 낙찰 후 명도가 아니라 인수의 문제입니다. 계약 기간이 끝나야 비워집니다.

절차의 흐름

1. 대금 납부 — 이때 소유권을 취득합니다
2. 인도명령 신청 — 집행법원에 냅니다
3. 심리 — 상대가 대항할 권원을 주장하면 심문이 열릴 수 있습니다
4. 결정과 송달
5. 집행문 부여 → 강제집행 신청
6. 계고 → 본 집행

결정이 났다고 자동으로 비워지지 않습니다. 집행은 따로 신청해야 하고 비용도 채권자가 먼저 냅니다.

점유자가 바뀌면

집행 전에 점유자가 바뀌면 그 결정으로는 집행하지 못할 수 있습니다. 사람이 바뀔 조짐이 보이면 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다.

실무에서 시간을 아끼는 방법

• 대금 납부와 동시에 신청합니다. 협의는 그와 별개로 진행합니다
• 점유자의 이름과 인적사항을 현황조사서에서 미리 확보합니다
• 이사비를 일부 지원하고 날짜를 받는 편이 총비용에서 나은 경우가 많습니다
• 짐이 많은 물건은 집행 비용이 크게 늘어납니다. 미리 규모를 봅니다

인수 여부 판단은 대항력 있는 임차인이 있는 물건에, 유치권 주장에 대한 대응은 경매·공매 페이지에 정리했습니다. 소요 기간과 비용은 사안에 따라 달라집니다.