대항력 있는 임차인이 있는 물건, 인수인가 소멸인가

경매 물건에 사람이 살고 있다는 사실 자체는 문제가 아닙니다. 문제는 그 임차권을 낙찰자가 떠안는가입니다. 이 판단 하나가 입찰가를 바꿉니다.

기준은 선후 하나입니다

말소기준이 되는 권리와 임차인의 대항요건 중 어느 쪽이 먼저인가를 봅니다.

임차인의 대항요건은 인도 + 전입신고이고, 효력은 전입신고 다음 날 0시부터입니다. 같은 날 근저당이 설정됐다면 근저당이 앞섭니다. 하루 차이로 인수 여부가 갈립니다.

배당요구를 했는지도 봐야 합니다

대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하면 배당 절차에서 보증금을 받아 갑니다. 그런데 순위에 밀려 전액을 못 받으면, 못 받은 잔액을 낙찰자가 떠안게 됩니다.

“ 보증금 2억 · 배당으로 1억 2천 회수 → 낙찰자가 부담하는 잔액 8천 “

즉 인수되는 물건은 낙찰가 + 인수 보증금이 실제 취득 원가입니다. 이것을 빼고 계산하면 싸 보이는 물건이 비싼 물건이 됩니다.

매각물건명세서와 현황조사서에 적힌 임차인 정보를 입찰 전에 확인하십시오. 여기 적힌 내용이 판단의 기초가 됩니다.

확인하는 순서

1. 매각물건명세서 — 인수되는 권리가 있는지 명시됩니다
2. 현황조사서 — 실제 점유자와 전입 상황
3. 등기부 말소사항 포함 — 말소기준이 될 권리의 접수일
4. 배당요구 종기와 배당요구 여부
5. 확정일자 유무 — 우선변제 순위가 서는지

흔히 어긋나는 자리

• 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 — 보증금 전액을 인수할 수 있습니다
• 전입은 있는데 확정일자가 없는 경우 — 배당에서 순위가 서지 않습니다
• 가족만 전입되어 있는 경우 — 대항요건 인정 여부가 다투어집니다
• 계약을 갱신하며 증액한 경우 — 증액분의 순위가 따로 갑니다
• 임차인이 소유자의 가족인 경우 — 실제 임대차인지가 문제됩니다

인수되는 물건을 피해야 하나

반드시 그렇지는 않습니다. 인수 금액을 정확히 계산할 수 있다면 경쟁이 적어 유리해지는 경우도 있습니다. 다만 금액이 불확실한 물건은 다릅니다. 명세서에 다툼의 여지가 적혀 있다면 그 위험을 값으로 환산하기 어렵습니다.

낙찰 후 명도는 인도명령 신청과 6개월에, 임차인 입장의 순위 계산은 내 보증금은 몇 순위인가에 정리했습니다. 인수 여부는 개별 물건의 권리관계에 따라 달라집니다.

건물 없이 토지만 낙찰받는 경우에는 또 다른 부담이 붙을 수 있습니다. 법정지상권을 함께 보시기 바랍니다.