실거주하겠다며 갱신을 거절하고 남에게 세를 놓았다면

계약갱신요구를 임대인이 「내가 들어와 살겠다」며 거절했습니다. 그런데 얼마 뒤 그 집에 다른 임차인이 들어왔습니다. 이때 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제됩니다. 다툼은 「실거주가 정말이었나」에 걸립니다.

실거주는 정당한 갱신거절 사유입니다

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 사유를 정하고 있고, 그중 하나가 임대인 또는 그 직계존비속의 실거주입니다. 문제는 실제로 들어와 살았는지, 아니면 명분만 실거주였는지입니다.

거절 뒤 제3자에게 임대하면 배상 문제가 생깁니다

같은 조는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간에 제3자에게 임대한 경우 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 핵심은 「정당한 사유」입니다. 갑작스러운 사정 변경으로 실거주가 무산됐다는 점을 임대인이 설명하지 못하면 배상 대상이 됩니다.

배상액은 어떻게 정해지나

당사자가 손해배상액을 약정했으면 그에 따르고, 없으면 아래 중 가장 큰 금액으로 정합니다.

어느 기준이 유리한지는 사안마다 달라, 세 가지를 모두 계산해 비교해야 합니다.

무엇을 남겨두어야 하나

• 갱신거절 통지 — 실거주를 사유로 들었다는 점이 드러나는 문자·내용증명
• 거절 이후 그 주택의 전입·등기 상황 — 새 임차인이 들어왔는지
• 이사 나간 시점과 새 계약 시점의 간격

임대인이 실제로 얼마간 거주하다 사정이 바뀐 것인지, 처음부터 실거주 의사가 없었는지에 따라 결론이 갈립니다.

자주 묻는 질문

새 임차인이 들어온 것을 어떻게 확인하나요?

그 주택의 전입세대 열람이나 등기 변동, 중개 매물 이력 등으로 정황을 확인합니다. 확인이 어렵다면 소송 절차에서 사실조회를 활용할 수 있습니다.

임대인이 잠깐 살다가 세를 놓아도 배상해야 하나요?

실제 거주 기간과 사정 변경의 이유가 판단 자료가 됩니다. 정당한 사유가 인정되면 배상 책임이 없을 수 있어, 거주 여부와 그 기간을 함께 봅니다.

얼마나 지나서 세를 놓으면 문제가 되나요?

법은 갱신됐을 기간에 정당한 사유 없이 임대한 경우를 문제 삼습니다. 시점 자체보다 그 기간에 실거주가 유지됐는지가 기준입니다.

갱신거절 사유를 남기는 방법은 갱신 거절 사유에, 갱신요구가 거절됐을 때 따질 점은 계약갱신요구권에 정리했습니다. 결과는 실거주 여부와 정황에 따라 달라집니다.