임대차분쟁
다가구주택, 내 앞에 얼마가 있는지 모르면 위험합니다
등기부를 아무리 들여다봐도 보이지 않는 금액이 있습니다. 같은 건물 다른 세대의 보증금입니다. 다가구주택에서 사고가 반복되는 이유가 여기 있습니다.
다가구와 다세대는 다릅니다
| 다가구주택 | 다세대주택 | |
|---|---|---|
| 등기 | 건물 전체가 하나 | 호실별로 나뉨 |
| 소유자 | 한 명 | 호실마다 다를 수 있음 |
| 경매 | 건물 전체가 한 덩어리로 매각 | 내 호실만 매각 |
| 내 순위 | 다른 세대 임차인과 함께 줄을 섬 | 내 호실 안에서만 따짐 |
건축물대장에서 용도를 확인하면 구분됩니다. “다가구주택” 이면 이 글의 이야기가 그대로 적용됩니다.
왜 위험한가
경매로 넘어가면 건물 전체가 한 번에 팔리고, 그 대금을 모든 세대가 순위대로 나눠 갖습니다. 내가 3층에 살든 지하에 살든 상관없이, 나보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 세대가 먼저 가져갑니다.
근저당 채권최고액이 적어 보여도, 앞선 세대들의 보증금 합계가 크면 남는 것이 없습니다. 그리고 그 합계는 등기부에 나오지 않습니다.
계약 전에 확인하는 방법
- 임대인에게 요구합니다. 세대별 보증금 현황을 서면으로 달라고 하십시오. 거부하면 그 자체가 판단 자료입니다.
- 중개대상물 확인·설명서에 기재하도록 합니다. 중개인에게는 확인·설명 의무가 있고, 기재해 두면 나중에 책임을 따질 근거가 됩니다.
- 확정일자 부여 현황을 확인할 수 있는지 알아봅니다. 임대인의 동의가 필요한 경우가 있어 계약 전에 협조를 요청해 두는 것이 좋습니다.
- 세대수와 규모로 가늠합니다. 정확한 금액을 못 받더라도, 세대수 × 통상 보증금 정도로 대략의 규모는 잡힙니다.
알려주지 않는다면 그것만으로 계약을 다시 생각할 이유가 됩니다. 숨길 것이 없으면 못 줄 이유도 없습니다.
계약할 수밖에 없다면
- 보증금을 낮추고 월세 비중을 올려 위험 노출을 줄입니다
- 소액임차인 최우선변제 범위 안에 들어가는지 확인합니다. 순위가 밀려도 일정액은 먼저 받을 수 있습니다
- 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 알아봅니다
- 입주 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 함께 처리합니다
이미 계약했다면
지금이라도 확인해 두는 편이 낫습니다. 위험이 크다고 판단되면 만기까지 기다리기보다 미리 준비할 수 있습니다.
- 등기부에 새 근저당이 붙는지 주기적으로 확인
- 임대인의 다른 물건에 경매가 들어왔는지 확인
- 만기 전에 갱신 여부를 일찍 정하고, 나갈 생각이면 통지를 서둘러 남깁니다
순위 계산 방법은 내 보증금은 몇 순위인가에, 경매가 시작된 뒤의 대응은 배당요구에 정리했습니다. 회수 가능액은 사안에 따라 크게 달라지므로 등기부를 보고 판단하시기 바랍니다.