내 보증금은 몇 순위인가

경매 통지를 받으면 가장 궁금한 것이 “얼마나 받을 수 있나” 입니다. 그런데 금액을 계산하려면 먼저 순위를 알아야 합니다. 다행히 서류 두 장이면 대강은 잡힙니다.

필요한 것은 두 장

• 등기사항전부증명서 (말소사항 포함) — 담보물권의 종류와 접수일
• 주민등록등본 — 내 전입일

여기에 확정일자를 받은 날짜를 더하면 계산이 됩니다.

계산 순서

1. 내 우선변제권이 언제 생겼는지

대항요건(인도 + 주민등록)과 확정일자를 모두 갖춘 때입니다. 둘 중 늦은 쪽이 기준이 됩니다. 그리고 대항요건은 갖춘 날 바로가 아니라 그 다음 날 0시부터 생긴다는 점을 빠뜨리면 하루가 어긋납니다.

2. 등기부의 권리를 접수일 순으로 줄 세우기

을구와 갑구에 나뉘어 적혀 있어도 접수일자 기준으로 한 줄로 세웁니다. 순위번호가 아니라 접수일자입니다.

3. 내 자리를 끼워 넣기

1번에서 구한 날짜를 그 줄에 넣으면 내 순위가 나옵니다.

순위가 나왔다면 금액을 가늠합니다

앞선 권리의 채권최고액을 모두 더합니다. 근저당의 채권최고액은 실제 채권액보다 크게 잡히는 것이 보통이라, 실제로는 그보다 적을 수 있습니다. 다만 계산 단계에서는 보수적으로 최고액으로 보는 편이 안전합니다.

그 합계와 예상 낙찰가를 비교합니다. 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성되는 것이 일반적이므로, 감정가를 그대로 쓰면 낙관적인 숫자가 나옵니다.

여기까지는 가늠입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 임금채권 같은 항목이 앞서 들어가면서 달라집니다. 정확한 금액은 배당표가 나와야 확인됩니다.

순위가 밀렸다면

• 최우선변제 대상인지 먼저 확인합니다 — 소액임차인 최우선변제에 정리했습니다
• 임대인의 다른 재산을 찾습니다. 그 집에서 못 받아도 다른 곳에서 받을 수 있습니다
• 어느 경우든 배당요구종기는 지켜야 합니다 — 배당요구 참고

순위가 앞선다면

배당으로 전액 회수될 가능성이 있습니다. 다만 배당금을 실제로 받으려면 통상 매수인의 명도확인서가 필요하므로, 인도 시점을 조율하게 됩니다.

계산 결과는 어디까지나 예측이며, 실제 배당액은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 큰 사건이라면 배당표가 나오기 전에 한 번 확인해 보시는 편이 좋습니다.