임대인이 세금을 안 냈을 때, 보증금은 어떻게 되나

계약할 때 등기부는 깨끗했는데, 뒤늦게 임대인의 세금 체납이 드러나는 경우가 있습니다. 문제는 세금 중 일부가 확정일자보다 늦게 생겼더라도 배당에서 보증금을 앞지른다는 점입니다. 어떤 세금이 그런지, 계약 전에 무엇을 확인할 수 있는지 알아 두면 위험을 상당히 줄일 수 있습니다.

그 집에 붙는 세금은 순위를 앞지른다

세금은 원칙적으로 법정기일을 기준으로 다른 채권과 순위를 다툽니다. 그런데 그 재산 자체에 부과되는 세금, 이른바 당해세는 성격이 다릅니다. 재산세와 종합부동산세, 상속세와 증여세가 여기에 해당합니다. 이런 세금은 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦더라도 배당에서 앞서는 것이 원칙이었습니다. 그래서 등기부에 아무 표시가 없어도, 임대인이 종합부동산세를 크게 밀렸다면 경매에서 보증금이 그만큼 밀릴 수 있었습니다.

임차보증금을 위한 배분 특례가 생겼다

이 구조가 임차인에게 지나치게 불리하다는 지적에 따라 관련 법이 개정됐습니다. 확정일자를 갖춘 주택임차보증금이 있는 경우, 그보다 법정기일이 늦게 도래한 당해세가 배당받을 금액을 임차인에게 먼저 배분하도록 조정하는 특례입니다. 다시 말해 당해세가 무조건 앞서던 구조에서, 임차인의 확정일자와 당해세의 법정기일을 비교해 늦은 세금만큼은 보증금에 양보하도록 바뀐 것입니다. 다만 확정일자 자체가 늦거나 대항요건을 갖추지 못하면 이 특례의 보호를 받기 어렵습니다.

계약 전에 체납 여부를 열람할 수 있다

임대인이 세금을 얼마나 밀렸는지는 미납 국세와 지방세 열람 제도로 확인할 수 있습니다. 계약을 앞둔 경우 임대인의 동의를 받아 열람하고, 일정 보증금을 넘는 계약이라면 계약 이후에는 임대인의 동의 없이도 임차할 집이 있는 관할 기관에서 미납 국세를 확인할 수 있습니다. 열람은 임대인의 재산 상태를 미리 가늠하는 거의 유일한 공적 수단이므로, 확정일자를 받는 것과 함께 챙기는 것이 안전합니다. 등본상 근저당만 보고 안심하지 않는 것이 핵심입니다.

이미 체납이 있는 집에 들어가야 한다면

사정상 체납이 있는 집을 계약해야 한다면 위험을 분산할 장치를 함께 둡니다. 보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 먼저 확인하고, 잔금과 동시에 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항요건을 앞당깁니다. 체납액을 잔금에서 정산해 임대인이 직접 납부하도록 특약을 두는 방법도 있습니다. 중요한 것은 계약서에 확인한 내용과 정산 방식을 문서로 남겨, 나중에 다툼이 생겼을 때 무엇을 근거로 협의했는지 드러나게 해 두는 일입니다.

자주 묻는 질문

등기부가 깨끗하면 세금은 걱정하지 않아도 되나요?

등기부에는 체납 세금이 표시되지 않습니다. 근저당이 없어도 임대인이 종합부동산세나 상속세를 밀렸다면 배당에 영향을 줄 수 있으므로, 미납 세금 열람을 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

확정일자만 빨리 받으면 세금보다 앞서나요?

일반적인 세금과의 관계에서는 확정일자와 법정기일을 비교합니다. 당해세는 특례로 완화됐지만, 확정일자가 늦거나 대항요건이 빠지면 보호가 약해집니다. 전입신고와 확정일자를 동시에 갖추는 것이 출발점입니다.

계약 전 확인은 임대인 신분과 등기명의가 다를 때와 함께 보시고, 배당에서 내 자리가 어디인지는 내 보증금은 몇 순위인가에서 이어집니다.